統計稱中國房價超警戒線 京滬負擔世界第四

　　數讀財經：中國房價超警戒線 京滬負擔世界第四

　　住房一直是最大的民生話題之一。北京、上海的房價對于普通工薪階層“僅可遠觀”，但在摩納哥36萬元人民幣每平方米的均價看來，京滬房價還嫌“太低”。國內“房奴”抱怨房價負擔過重“傷不起”，但跟孟買人相比還算是幸福的，因為孟買一間房的售價是他們年收入的740多倍。

　　放眼世界，中國房價到底處于怎樣的水平？未來中國房價又將有怎樣的表現？

　　全球最高房價：摩納哥

　　2013年年初美國媒體一份關于全球最貴房產的報道引起人們關注，引來國內網站紛紛轉載。實際上，這份報道中的數據早在去年四月份便出現在花旗私人銀行和倫敦房地產公司萊坊的統計報告中。

　　報告顯示，世界上房價最高的國家是摩納哥，一個袖珍卻極盡奢華的國度。該國平均房價高達5408美元每平方英尺，折合人民幣36.23萬元每平方米！摩納哥與法國南部接壤，國土面積僅1.95平方公里，人口約為3.28萬人。就是這樣的彈丸小國，憑借著發達的博彩業和旅游業，以及避稅天堂的美譽吸引著世界各地的富豪們前來消費和置業，其中包括“F1之王”舒馬赫在內的眾多賽車明星和名牌車制造商的老板們。正因如此，摩納哥成為世界上最富庶的國家之一，2012年房價也連續第三年全球最高。

　　法國費拉角是世界房價第二高的地區，平均4800美元/平方英尺，約為32.16萬元人民幣每平方米。費拉角是法國的一個海島城市，也是富豪和明星們度假豪宅的聚集地。早在2011年華爾街日報姐妹報《金融新聞》統計的“全世界最貴的10條街道”中，環繞費拉角的Chemin de Saint-Hospice街道當時排名第四，街上最高房價高達每平方米4.5萬歐元。

　　值得注意的是，全球房價榜單上除了法國、英國、瑞士這些歐洲傳統富國以外，香港別墅和公寓價格均入圍世界前十，其中香港別墅以均價29.52萬元人民幣排名第4，公寓均價17.59萬元排名第10。

　　自回歸中國后由于香港特別行政區政府施政方針多次轉變，香港房價歷遍暴跌和暴漲。1997年主權移交后，供地權限得以松綁的特區政府立刻大幅增加土地供應。但供應持續大增又恰逢世界金融危機爆發，造成香港房價其后6年內暴跌近70%。吸取教訓的港府隨后供地劇減，隨著經濟復蘇后需求增加，再加上內地炒房客蜂擁轉戰香港房地產市場，最終使得香港房價被越來越高。

　　住房負擔：亞洲最重歐洲最輕

　　世界豪宅價格之高讓人驚訝，但較低的房價或許更難讓人接受。實際上，真正衡量一個地區的房價是否合理，需要看當地居民的收入水平，即國際通用的房價收入比指標。

　　美國在線房地產調查公司“Global Property Guide”最近公布了2012年間77個國家的房價收入比，是各國高檔住宅售價與當地人均GDP的比值，可以考察個人購房所需的大致年限。其中房價數據選自該房地產調查公司統計的2012年2-3季度各國100平方米高檔住宅價格，而GDP數據則來自IMF公布的數據。

　　雖然統計的并非是平均房價，但這個“個人房價收入比”排名也足以觀察哪國房價真正讓人難以承受。

　　結果顯示，亞洲國家包攬了房價收入比最高的前四名，可見亞洲居民房價負擔之重。印度房價收入比全球最高，一間高檔住宅的價格竟是當地人年均收入的740多倍。孟買是拉高印度房價的罪魁禍首。截至2012年11月，孟買300平方米左右較好的房子售價可高達1.7萬美元每平方米(約10.71萬元人民幣)，而小一點的公寓也要 1.16-1.4萬美元不等。孟買人口密度居世界前列，但土地供應極其緊張，城內公寓房稀少且昂貴，有報道甚至稱孟買60%人口在貧民窟安家。這樣的環境下，買房對于一般孟買居民而言幾乎是個奢望。

　　房價收入排名第二、三的柬埔寨和菲律賓都是東南亞國家，房價收入比分別為319.5倍和142.09倍。房價如此之高，與這些國家大力招商引資不無關系。其中柬埔寨更是全力推進經濟開放，對外匯不設管制，吸引外資如潮水般涌入，把房價越炒越高；但柬埔寨國內仍以加工制造等傳統產業為主，生產附加值不高，國人收入依然處于較低水平，正是這樣的落差使其房價收入比高居世界第二。

　　毫無意外，中國內地也是名列前茅。數據顯示，以北京、上海為代表的中國“個人房價收入比”為133.72，位居77國第4位。也就是說，京滬地區個人大致需要133年才能購入一套100平米的高檔住宅。

　　相反，“個人房價收入比”最低的5國都是歐洲國家。事實上，這些國家實際房價并不低(盧森堡高檔住宅均價約為4.7萬元人民幣每平方米)，但正因這些國家居民收入較高，加上社保福利更為完善，買房對于這些他們而言還算負擔得起。世界銀行[微博]數據顯示，2010年盧森堡人均年收入就達7.951萬美元。而從上面盧森堡6.11的房價收入比來看，100平方米的高檔住宅對一般的盧森堡人而言，只需要攢夠6年多一點的工資足矣。

　　中國：房價明顯脫離居民收入水平

　　雖然上述“個人房價收入比”指標已能大致看出世界房價水平，但國際上的房價收入比更多是用家庭年收入計算得出。世界銀行認為，合理的房價收入比應該為3-6倍。從這個指標看，中國房價依然處于過高的水平。

　　為提高合理性，21世紀網數據部選擇可支配收入數據計算房價收入比。國家統計局最新數據顯示，2012年全國城鎮居民人均可支配收入為24565元/年，按城鎮戶均人口2.89人算，家庭可支配收入為7.61萬元/年。國家統計局公布2011年城鎮戶均住房面積約為95平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均價5498元/平方米，可得我國一套住房總價格約為52.23萬元。

　　最終計算得出，中國房價收入比為7.36倍，明顯超出國際合理房價標準上限。

　　如果在收入上也按照中國人“門當戶對”的傳統，根據國家統計局的五等份收入分組劃分，發現只有高收入組的房價收入比能夠在國際合理水平。這意味著，中國房價已經明顯脫離普通居民收入水平。買房，或許更多是富人才能想的事情。

　　但中國的高收入者買房就容易了么？答案是否定的。眾所周知，高收入群體多聚集在北上廣等一線城市，但房價收入比之高在這些一線城市卻更為突出。

　　以上海為例，根據上海市統計局數據，2012年上海全年城市居民家庭人均可支配收入40188元，商品住宅平均價格為21412元/平米，那么一套95平米住宅總價約為203.41萬元。以上海市的戶均人口數2.49計算可得，房價收入比高達20.33倍，接近上述我國7.36平均值的3倍。

　　如果考慮一線地段，如上海內環線以內，房價可達5.56萬元每平米，對比上海全市居民家庭人均收入，就算一對小夫妻不吃不喝，一年的收入也不夠在上海內環購買2平方米房子；外環線以外住房均價為16541元/平方米，這對小夫妻即使在外環購買一套90平方米住房，也需要不吃不喝近19年。

　　2012第三季度：京滬房價漲幅世界第二

　　想要探討未來房價走向，可以先從房價增長率找出端倪。根據倫敦房地產公司萊坊住宅報告，2012年前三季度同比增長最快的是巴西，增長率達到15.2%。香港房價增長依然強勁，憑借14.2%排列世界第二。

　　單從2012年第三季度看，同比增長最快的是哥倫比亞，香港依然名列前茅，以4.5%的單季增長率居世界第三。

　　無論前三季度還是第三季度，以北京、上海為代表的中國房價同比增長率均居世界前列。第三季度比前三季度增長更為亮眼，4.6%的同比增幅為世界第二，僅低于榜首哥倫比亞0.3個百分點。

　　回顧2012年年末房價的報復性上漲，估計在即將公布的四季度及全年數據上，中國內地房價增長表現可能會更加突出。