五道口天價房有價無市 中介業務兩極分化

　　一則天價房的消息，攪動了北京的二手房市場。3月18日，北京五道口的華清嘉園一套37平方米住宅房開出了總價350萬元的天價，平均10萬元一平方米的售價，讓人對二手房市場直線上漲的價格“不寒而栗”。

　　不過，該區域一家中介公司相關人員告訴《中國經營報》記者，這種現象屬于極個例，而且基本上有價無市。但這個個案背后卻不難發現，國五條出臺后二手房市場對政策的敏感反應，讓更多的買房人體會到政策變化帶來的市場騷動。

　　一直以來，二手房作為房價走勢的標桿，其變化甚至會影響新房定價機制。進入3月份以來，隨著國五條的出臺，二手房成交出現量價齊升的局面，在此背景下，預計月底北京國五條細則將出臺，業內擔憂屆時房地產市場又會迎來怎樣的變化？

　　成交“量價齊升”

　　“2個月以前是10個人搶一套房，現在是15~20個人搶一套房，國五條出臺以后，二手房成交的確是火爆不少。”我愛我家業務員陳亮告訴記者。現在，每天都可以成交四五套房，總額都在300萬元以上。

　　據他透露，最近二手房看房客源有購買意愿的，一般看完后合適的會直接交訂金，相比以前，這部分客戶量增加了一倍。“以前每天最多接待6個客戶看房，現在一天最少也能接待15個客戶，而且一周之內簽合同較之前的三四個，上升到現在的10個左右。”

　　類似的情況也發生在鏈家地產，在永定路鏈家地產門店，一個15平方米的店面內，前來咨詢的客戶絡繹不絕。“客戶主要咨詢過戶的問題，現在成交的房源主要集中在兩類人群中，一是著急賣房子的，很多客戶的房子是繼承的，為了分財產急于出售；二是名下有多套房產，擔心國五條出臺后要交稅，所以提前過戶給父母。從國五條頒布以來，這10天我差不多2天就能賣出一套房子，這段時間的業績還不錯。”鏈家地產業務員張強說。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，截至3月17日，北京二手房網簽套數已經達到了24149套，預計全月將突破3萬套，超過2010年4月創造的歷史最高紀錄。

　　值得注意的是，在二手房成交量增加的同時，價格也出現上浮。

　　國家統計局3月18日發布的數據顯示，2月份北京二手住宅價格環比上漲2.2%，為70大中城市之首。進入3月份，隨著國五條細則的公布，二手房的價格一度出現最高5%的漲幅。

　　但消費者對于房價的體會似乎更加明顯。以木樨地區域為例，2月份，該區域一套南北通透、10層樓位于5層位置，面積70平方米的二居室報價在300萬元左右，折合樓面每平方米報價為4.3萬元，進入3月份以后，特別是國五條出臺以后，同一區域同戶型的房源報價已經上升到350萬元。一個月漲價50萬元，不可謂不多。

　　我愛我家市場研究院的數據統計顯示，3月以后，北京四環以內的二手房平均房價已經從每平方米3.2萬元上升到4萬元的水平。

　　對此，中原地產市場研究部總監張大偉認為，在房地產市場轉暖的背景下，二手房供需雙旺，給了二手房主更大的漲價空間。“從觀望到著急購買轉變，可以看到消費者對未來房地產市場預期的轉變。預計未來一段時間，新增的買賣客戶將逐漸適應政策。”

　　業務兩極分化

　　不過隨著二手房交易的火爆，中介人員業績收入卻出現兩種不同的分化，“公房私客”在二手房中介業務員中逐漸凸顯。

　　“目前出現兩種現象，一種是業務員業績非常好，差不多每天都有成交量，一種卻是手上握有大量客戶資源，卻沒有成交量。”陳亮說。

　　而所謂的“公房私客”也就是某一小區的所有房子，所有中介大家都能看見。但最終誰能賣出去，完全看個人的客戶質量和銷售能力。

　　在陳亮看來，國五條出臺以后，買賣雙方對市場都抱有一種不確定的態度，在此背景下，有些中介為了維持業績水平，會虛抬出售價格，吸引業主。“不過這種案例也是個別情況，房價總價提上去以后，超過該區域的平均價格后反而出現有價無市”。五道口一家中介人員稱。

　　在他們看來，每平方米超過10萬元的五道口房子是一種噱頭，“試探性觀望”二手房的成交底線，這樣的房子往往有價無市。

　　在國五條細則的“靴子”還沒有落地前，二手房市場先成為了一鍋沸水。不過，目前一些業務員手上的房源出現了兩極分化，一些客戶猜測國五條出臺后可能會征稅，所以迫不及待地出售，而另一些群體則選擇了觀望。“對于業務員來說，每個人手上都握有一些固定的客戶群體，如果碰上上述兩個情況，要么是業績爆頂，要么就是零交易。”陳亮說。

　　據他透露，3月份以來，自己店里也出現了上述現象，部分業務員表示很“無奈”。“主要還是國五條出臺后，市場比較恐慌，2個月以前，市場成交雖然平淡，但是每個人的業務量比較平均，現在做業務只能看運氣了。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，由于北京國五條執行細則出臺的臨近，近來一些感覺難以趕上網簽的業主已經開始考慮延緩或取消交易計劃，而選擇 “轉售為租”，預計月底，二手房買賣市場將會逐漸冷卻。

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