樓市“最高一課”

　　市場化改革方向：變抑需求為增供給

　　過去的十余年間，“樓市是個政策市”，這已經成為業內心照不宣的判斷。如今，新一屆政府對樓市調控的政策思路已經發生重大變化。

　　據新華社消息，10月29日下午，中共中央政治局在進行第十次集體學習時，首次專題學習住房領域情況。中共中央總書記習近平在主持學習時的講話中做出了“堅持市場化改革方向”的表態，而這也成為新一屆政府對房地產市場的最高規格的正面表態。

　　從今年年初的“國五條”之后，樓市進入了漫長的政策緘默期，連高層領導關于房地產調控的提法都鮮有見到。十八屆三中全會即將召開之際，決策層這一罕見的正面表態，無疑為樓市調控長效機制釋放了方向性的信號。

　　“這意味著，此前以行政抑制為導向的政策調控方式將正式全面轉向，這實際上是為未來房地產的長期政策導向定調。”國務院發展研究中心一位負責人告訴《華夏時報》記者，“以政府與市場明確分工為思路的房地產長效機制現在已經基本定稿。”

　　市場之手：增加供給

　　與此前決策層給出的“回歸房價”藥方不同，在新華社報道中，習近平的講話沒有提及“房價調控”、“經濟適用房”、“限價房”等過去經常出現的慣用詞語，卻強調了住房領域的市場化改革和經濟功能。

　　針對如何利用市場化改革解決居民“住有所居”的目標，習近平指出，要千方百計增加住房供應，加強頂層設計，加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。

　　此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受記者采訪時表示，在上一輪樓市調控中，全國49個城市實施了限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得了一定效果。但目前看來，限購、限貸的城市房價仍在上漲，這只能說明市場供應難以滿足自住性需求的增長。而在此次中共中央政治局的集體學習課上，秦虹正是主講人之一。

　　事實上，樓市調控自限購政策執行以來，業內各方認為諸如多套住房、自住性需求中的改善性住宅等問題，實際上可以通過市場的手段加以解決，而不是單純地采取一刀切的限購、限價辦法。

　　“目前，出現房價明顯上漲的主要是一線城市和二線熱點城市。”根據秦虹的分析，在這一輪房價上漲中，投機投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。

　　數據顯示，今年9月份，一線城市的新建商品房庫存進一步降低，四個一線城市的住宅庫存從年初的22.7萬套下降到了目前的19.98萬套。

　　值得注意的是，在增加供應方面，北京在不久前剛剛出臺的“京七條”中，就提出了要在今明兩年推出“自住型商品房”7萬套，售價比周邊商品房低30%左右。

　　“若北京這個目標達成，供應量足以對京城樓價造成明顯影響。”中國房地產學會副會長陳國強表示，北京新出臺的“自住型商品房”，或許是房地產市場化改革的“先行版”。

　　首提“福利陷阱”

　　雖然沒有明確的“降房價”目標，但習近平對“以政府主導的保障性安居工程體系和以市場為主導的市場體系”的頂層設計態度堅決。

　　按照此前公布的“十二五”規劃，未來五年全國將建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

　　而在此次集體學習中，習近平重申了這一任務，并指出這是政府對人民作出的承諾，要全力完成。

　　不僅如此，在習近平的講話中，他首次提到了住房保障中的福利陷阱。

　　“現在保障房制度中存在的最大問題是分配問題。”國務院發展研究中心負責人表示，由于保障性住房并未完全實現資源優化配置，許多低收入人群仍望房興嘆，而保障性住房存在的套利空間則被資源易得者占據。

　　事實上，據記者調查了解，目前各地的公務員和央企國企職工總能通過各種渠道以超低價享受定向經適房的“豪華福利”，然后進行高價出租或出售。

　　“目前，可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上，政府還沒有一個有力的措施或手段進行管控，使得很多保障房最終變成權力尋租的渠道。”陳國強稱。

　　與之相比，公租房由于不能買賣，因此承租人通過出租獲利很少，反而較少出現轉租的情況。

　　“此前，住建部及相關主管部門多次組織保障房專項調研，對目前存在的各種保障性住房有一個比較全面的了解，這在習近平總書記的講話中也有所體現。”上述國務院發展研究中心負責人表示，“講話中兩次提到了公租房，而對經濟適用房、限價房等卻沒有提及。”

　　不過，目前的情況是，地方對回報率低的公共租賃住房缺乏興趣，同時，地方政府因為受資金限制保障房建設進展緩慢，已建的保障房因為配套缺失而出現了“空心化”。

　　對此，習近平表示，要完善財政政策，適當加大財政性資金對保障性住房建設投入力度。這似乎意味著在地方財政乏力的情況下，中央財政支持或將再度加碼。

　　土地改革成為突破口

　　習近平表示，解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題。

　　這樣的表述令業內對建立長效房地產調控機制的預期進一步升溫。

　　上述國務院發展研究中心負責人表示：“對于通過市場解決的問題，財稅和金融改革將先行一步，土地問題更多將放在城鎮化進程中解決。政府的著力點將放在市場監管、保障房等問題上。”

　　而依據國研中心近期公開的“383”方案，土地流轉可能會有較大突破。近期，包括北京、溫州在內的地方政府正在釋放出政策放松的信號：溫州農村土地使用權流轉破局、北京限房價地塊出讓都表明土地管理制度改革的逐步展開。

　　今年上半年，國家對于土地出讓的管制力度較以往減弱。國土部發布的數據顯示，上半年我國建設用地供應總量同比保持增長，其中住房用地供應增長36.9%，高于近5年同期平均水平。

　　“目前，一線土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給后市帶來了不小的潛在風險。”國泰君安一位房地產分析師認為，習近平關于保障房和棚戶區改造的表態，透露出下一步樓市調控繼續以穩為主，但土地市場方面，則會通過土地流轉擴大土地供應來降溫。

　　但是，在習近平的講話中，以往被認為是“解決房地產市場問題的利劍”的房產稅擴圍，卻沒有被提到。

　　“房產稅擴圍工作肯定是要繼續進行的，但這項工作仍處于試點階段，全面放開仍需時日。”住建部一位官員對本報記者稱。

　　與此同時，記者了解到，在“房地產調控長效機制”的草稿中，仍然保留了通過政府調控手段確保房地產市場穩定的“運用空間”。

　　“在目前的市場形勢下，行政化限購手段的退出，仍然需要兩個前提，一個是替代政策，另一個是合理的分步分地區退出。”上述國務院發展研究中心負責人表示：“在市場較熱的一線城市和二線熱點城市，行政化手段仍然有效，但對于其他庫存較高的二三線城市，限購等手段反而會加劇供需矛盾。”

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