????????81%的市級政府、50%縣級政府承諾以土地收入償債

????????文章導讀：從全國范圍來看，據(jù)國家審計署公布，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額34865.24 億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務(wù)余額93642.66 億元的37.23%。

????????《中國經(jīng)濟周刊》 記者 劉德炳|北京報道

????????從全國范圍來看，據(jù)國家審計署公布，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額34865.24 億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務(wù)余額93642.66 億元的37.23%。

????????國家審計署的這一調(diào)查是基于全國391個市(地、州、盟、區(qū))、2778個縣(市、區(qū)、旗)進行的，據(jù)此，在被審計調(diào)查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占比高達81%，縣級政府也超過50%。

????????上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進向《中國經(jīng)濟周刊》表示，地方債、土地償，這是當前土地財政最明顯的表現(xiàn)之一，即地方政府過度依賴土地。一是還債渠道過于狹窄，對于部分產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不順暢、地方財政收入機制不健全的地方；二是目前土地收入較易獲得，由于地方政府是地方土地的唯一供給者，因此在獲取土地出讓金方面并非難事；三是目前對于地方債的運作仍未成熟，地方政府容易鉆制度的漏洞，從而可以實現(xiàn)以土地收入作為償還擔保的目的。

????????嚴躍進進一步指出，地方依靠土地來償債的比例都不低，這必然將使得全國賣地、乃至地王頻出的局面短期內(nèi)不可遏制。

????????中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海向《中國經(jīng)濟周刊》表示，一大半市、縣級政府的債務(wù)要靠土地財政來償還，充分表明地方政府對土地財政依賴的普遍性，而這給中國經(jīng)濟帶來了一系列不利影響。最典型的就是當前房價泡沫越吹越大，但地方政府并沒有刺破泡沫的決心，結(jié)果房價越調(diào)越高。

????????事實證明，近年來，綁架在土地上的訴求越來越多，市政建設(shè)資金、農(nóng)田水利、保障房等都要土地財政的支撐。負責某市地鐵建設(shè)融資的企業(yè)負責人向《中國經(jīng)濟周刊》表示，在地鐵的建設(shè)資金中，就有大量投入直接或間接來自賣地收入。

????????嚴躍進表示，這就必然造成一種結(jié)果，即一方面高價賣地，另一方面低價收地，由此才能滿足地方財政對資金的需求，但也最終造成了高房價和征地糾紛，還有違規(guī)賣地等情況。

????????3月12日，國家土地督察機構(gòu)公布2013年國家土地督察工作情況，督察發(fā)現(xiàn)，地方一些市、縣政府主導的違法違規(guī)行為屢禁不止，當前土地管理面臨的形勢依然比較嚴峻。2013年例行督察共發(fā)現(xiàn)地方政府在土地利用和管理方面存在2.38萬個問題，涉及土地面積20.12萬公頃，主要包括違規(guī)占用基本農(nóng)田、違法違規(guī)辦理土地審批手續(xù)、征地補償安置政策落實不到位、侵害被征地農(nóng)民合法權(quán)益、違規(guī)出讓土地、違規(guī)利用土地抵押融資融債等六大問題。

????????曹建海表示，通過土地賺錢容易，這就讓地方政府把精力過度放在經(jīng)營土地上，而忽略了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式。同時高科技等實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向追逐暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，扭曲產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，最終使整個經(jīng)濟體被房地產(chǎn)綁架。

????????嚴躍進表示，土地財政滋生出的風險，最終會轉(zhuǎn)嫁到普通老百姓身上。

????????4月9日，國土資源部公布，國家土地督察機構(gòu)決定對內(nèi)蒙古、安徽、河南、湖北、廣東、寧夏存在的嚴重土地違法違規(guī)問題限期整改。這是繼2007年以來，國家土地督察機構(gòu)第二次采取此類的措施。

????????越做越大的土地蛋糕 　34重點城市儲備土地總市值截至去年6月超7.5萬億

????????文章導讀：國土資源部今年2月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)73萬公頃，同比增長5.8%，其中房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長26.8%。與此同時，全國主要監(jiān)測城市的地價也在上漲。

????????《中國經(jīng)濟周刊》 記者 劉德炳|北京報道

????????“地方政府性債務(wù)對土地出讓收入的依賴程度較高。”這幾乎成為各地審計部門的共識。

????????但現(xiàn)實卻是，地方政府仍然熱衷于賣地，并且屢創(chuàng)新高。

????????國土資源部今年2月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)73萬公頃，同比增長5.8%，其中房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長26.8%。與此同時，全國主要監(jiān)測城市的地價也在上漲。

????????國家統(tǒng)計局3月公布，今年1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4062萬平方米，同比增長6.5%，土地成交價款1000億元，增長8.9%。

????????對于地方政府對賣地有著難以割舍的情結(jié)，安徽財經(jīng)大學教授唐敏向《中國經(jīng)濟周刊》表示，這是由于過去的財稅體制，事權(quán)和財權(quán)不對等，導致地方政府過度依賴土地財政收入來推動發(fā)展。

????????與此同時，還有業(yè)內(nèi)人士表示，面對巨大而唾手可得的土地收益，不少地方政府將經(jīng)營土地當作主要工作方向，甚至冠以經(jīng)營城市的美名，以至于有些地方除了賣地之外，已經(jīng)喪失了真正經(jīng)營城市、發(fā)展實體經(jīng)濟的能力。“賣土地已經(jīng)令有些地方政府不可自拔了。”

????????上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進指出，土地財政容易造成地方政府的惰性和腐敗。在無需大的成本時，過于依賴土地收入，而不會在其他收入方面尋求突破。

????????財政部最新數(shù)據(jù)顯示，2013年全國國有土地使用權(quán)出讓收入高達41250億元，這創(chuàng)出了土地市場有史以來的新高。《中國經(jīng)濟周刊》記者查閱財政部國有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2008—2013年，6年間全國國有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達15.6萬億元。

????????而且，土地的蛋糕還在越做越大。

????????國家審計署2013年12月30日公布，截至2013年6月底，地方政府性債務(wù)余額支出投向中，土地收儲債務(wù)16892.67億元，位列地方政府性債務(wù)余額項目的第二。土地收儲形成了大量土地儲備資產(chǎn)。審計抽查的34個重點城市(4個直轄市、5個計劃單列市、25個省會城市，不含烏魯木齊、拉薩)本級，截至2013年6月底儲備土地16.02萬公頃。

????????根據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，2013年第四季度，重點監(jiān)測城市中，地價總體水平為4735元/平方米，商服用地、住宅用地和工業(yè)用地的地價水平分別為8157元/平方米、7052元/平方米和889元/平方米。

????????而國家審計署審計抽查的34個重點城市，與全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)中的重點監(jiān)測城市幾乎完全重合(后者只是多了烏魯木齊、拉薩兩地，對地價拉動作用有限)。

????????因此，用這34個城市的儲備土地乘以土地的平均價格，即可得出這34個城市的土地儲備總價值。

????????據(jù)此，34個重點城市截至2013年6月底儲備土地的總市值已經(jīng)達到7.585萬億元(16.02萬公頃×4735元／平方米)。而如果考慮2013年6月之后新形成的土地儲備，以及地價仍然在不斷上漲的現(xiàn)實，僅34個重點城市的儲備土地總市值可能就會超過這個7.585萬億元。如果加上全國其他數(shù)千個城市，全國的數(shù)據(jù)或?qū)⒏芋@人。

????????而僅僅34個重點城市儲備土地總市值就遠遠超過了全國土地收儲的投入(16892.67億元)，二者相差近6萬億，土地買賣堪稱暴利。一位業(yè)內(nèi)人士就此向《中國經(jīng)濟周刊》記者反問道，這么大且唾手可得的既得利益，誰舍得呢？

????????記者手記

????????財稅改革如何破解土地財政困局

????????文章導讀：一位業(yè)內(nèi)人士甚至指出，至少未來5年，土地財政難以完全退出。長期要改、短期難動，這是土地利益格局的現(xiàn)實局面。

????????“觸動利益比觸動靈魂還難。”雖然有很多專家、學者及業(yè)內(nèi)人士呼吁遏止土地財政，但這些年來，土地財政卻不可避免地越滾越大。記者采訪還發(fā)現(xiàn)，相比于過去幾年，當下中國最小的行政單位——鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級地方政府，對土地的介入程度也越來越深。

????????分析人士指出，其實深入分析土地財政的幕后，毫無疑問是政府這只手伸得太長了，直接卷入到經(jīng)濟利益的糾紛之中，既當裁判員又當運動員。

????????安徽財經(jīng)大學教授唐敏建議，一是要深化財稅體制改革，建立現(xiàn)代財政制度，明確界定中央和地方事權(quán)及其支出責任，使事權(quán)和財權(quán)大體對等，從而從源頭上解決地方政府過度依賴土地財政的問題；二是依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)收入，通過稅收等政策解決土地暴利問題。

????????一位業(yè)內(nèi)人士甚至指出，至少未來5年，土地財政難以完全退出。長期要改、短期難動，這是土地利益格局的現(xiàn)實局面。

????????上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，土地收入將越來越表現(xiàn)出兩個突出問題：一、收入不夠。在如此龐大的地方債規(guī)模下，尤其是舊債償還期陸續(xù)到達時，當前的土地收入遠遠不能滿足償還的胃口。二、土地出讓的收入機制不長效。土地資源畢竟有限，同時城市規(guī)劃進程也不允許無節(jié)制地開發(fā)各類土地，這樣土地收入終有枯竭的時候。

????????上述人士建議，確保財政支出公開透明，削減不合理開支，進一步落實中央八項規(guī)定和約法三章，建設(shè)節(jié)約型政府。

????????中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院副教授仝志輝向《中國經(jīng)濟周刊》表示，針對這種局面，關(guān)鍵是要平衡政府、集體、個人之間的利益。未來應(yīng)當要改革征地制度，既要保證農(nóng)民的土地收益，還要保證政府的收益。假如，過去政府從農(nóng)民手中征地是一畝10萬元，轉(zhuǎn)手賣給開發(fā)商100萬元，政府賺90萬元。今后如果實現(xiàn)自由入市，農(nóng)民一畝地賣100萬元，農(nóng)民可以分享收益，政府可以通過稅收等形式獲得相應(yīng)的收益，這就能避免地方政府的消極不作為。

????????除了改革征地制度，黨的十八屆三中全會和《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》都提出，要在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

????????有專家指出，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，勢必能沖破目前的土地利益格局，更大程度上發(fā)揮市場配置資源的作用，高房價、房產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟等局面有望得到緩和。

????????但是目前，有些地方尚未邁開改革的步伐，就遇到了來自既得利益的阻力，甚至不乏有人打著保護農(nóng)民利益的幌子來阻撓改革。

????????對此，業(yè)內(nèi)人士建議，認定了方向的改革，還必須合理有序地推行下去。

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