樓市供需失衡，庫存超500萬平方米，去庫存需4年，二手房現拋售潮

　　保定樓市真相：高庫存或致“空城”隱憂

　　“保定政治副中心”帶來的“虛火”正在慢慢褪去。

　　近日，《中國經營報》記者在保定調查發現，保定房地產市場已陷入低潮，大多新盤處于封盤停售狀態。此外，據當地多位房地產中介經紀人告訴記者，保定二手房交易市場也出現了較大的價格波動。其舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個月的時候，出價230萬元不愿意賣，現在已經主動降到180萬元，但依然難尋接盤者。

　　同時，保定房地產市場高達510萬平方米的庫存量，去庫存周期超過37個月甚至更長的現狀也引發業內專家的擔憂。中國社科院專家李恩平就擔憂保定或會成為另一個鬼城。

　　五證不全在售樓盤大量出現

　　《中國經營報》記者在調查中了解到，在經歷3月末的異常上漲后，保定樓市已歸于平靜，樓市“虛火”帶來的后遺癥也開始逐步顯現。

　　近日，記者走訪了多家位于保定市北市區、新市區在售樓盤售樓部發現，火爆的銷售場面已經一去不復返，麗景藍灣、領秀世紀城、清山公爵城等多家樓盤正處于封盤狀態。

　　據當地房地產業內人士介紹，清明節前夕，保定市長馬譽峰約談了當地10家房地產開發企業領導開會，隨之而來的則是《關于進一步規范我市商品房交易行為促進房地產市場持續健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。“可能主要是為了抑制房價上漲過快勢頭、規范房地產市場，才以嚴查‘五證’為名，緊急叫停了大部分新盤的銷售。”

　　而在保定，五證不全即開始售房也成為普遍現象。當地多位房地產經紀人向記者證實，五證不全的一說一大堆，但五證齊全的還真沒幾個，一般情況下都是先蓋樓再補證，甚至很多樓盤房子賣完了五證都不一定能辦齊全。

　　清明假期前后，在“北京政治副中心初定河北保定”消息的刺激下，開發企業積極推盤，購房者恐慌入市，保定房價迎來了一波上漲潮。統計數據顯示，受京津冀一體化利好消息影響， 3月份保定樓市以4.8%的漲幅躍居國內首位。

　　以中國鐵建股份有限公司開發的京南一品為例，根據新浪樂居價格分析系統數據顯示，近1個月京南一品銷售價格上漲了1900元，漲幅為25.0%；近15個月的銷售價格上漲了3200元，漲幅為50.8%。

　　據了解，2009年12月4日京南一品首次對外報價僅為3500元/平方米，這也意味著，銷售價格已累計上漲了6000元/平方米，漲幅超過171%。

　　為進一步規范房地產市場“坐地起價”的行為，4月15日，保定市住房和城鄉建設局、物價局發布《通知》，要求房地產開發企業未取得預售許可證的商品房項目不得進行預售，在取得商品房預售許可10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，商品房銷售明碼標價。

　　在經歷曇花一現的“狂歡”之后，保定北城區的優質樓盤銷售處就開始門可羅雀。一方面因為一些優質房源都已經賣空，另一方面，當地人開始以更理性的眼光看待房產投資，觀望情緒日漸濃厚。

　　“直觀的感受就是買房的人少了。以前一個普通的置業顧問一天可以接六七十個買房咨詢電話，現在可能只接到一兩個。”當地一家房屋中介公司的經紀人告訴本報記者，在3月底的時候，可能一天就成交五六十套，現在可能要一個月才達到這個水平。

　　降價50萬元急拋二手房

　　“現在很多售樓部都處在已經關門狀態，從表面上看似乎保定的房價沒降，但私人手里的房源已經出現了很大的松動。”保定一位房地產中介負責人告訴記者，“房價不同程度的下降已經成為一種趨勢，特別是一些高端樓盤降的非常厲害。”

　　與新盤封盤停售不同，保定二手房市場正顯現出價格松動的跡象。上述房地產中介負責人舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個月的時候，出價230萬元不愿意賣，現在已經主動降到180萬元，但依然難尋接盤者。此外，在麗景藍灣一套兩居室也已經從85萬元降到75萬元，同樣無人問津。

　　據其估算，現在二手房市場降價5%~10%已經很普遍，“資金量小的炒房客已經開始賠錢了，從接觸到的投資客的情況來看，不考慮資金成本，僅從拿房賣房的價格比較來看，已經處于虧損狀態。”

　　恐慌入市之后，急于出手房源的業主也開始多了起來。記者在清山公爵城售樓部附近看到多份業主“急售”的宣傳廣告。其中一份這樣寫道，“急售清山公爵城樓王雙陽房屋一套，黃金樓層96.29平方米，71萬元包改名。”

　　此外，PARK灣一置業顧問也表示，手頭有業主轉讓房源，每平方米6500元左右，包改名費用，但需要全款交易。

　　“3月底十天的銷量就可以抵平常的幾個月，在經歷了一輪火爆之后，開發商回籠資金狀況不錯，甚至很多房地產企業在等待著新的利好政策出臺。”上述業內人士表示，擬將6月份出臺的《京津冀一體化發展規劃》，或將再次帶來看房熱潮。

　　不過，業內人士提醒，保定房價不管怎么炒作，去庫存的潛力最終都要落到本地剛需身上，真正外地的投資客占很小的比例，幾乎可以忽略不計。“高速上漲的房價已經超出很多本地剛需的購買能力，僅依靠短時政策利好，反而容易導致房價的大起大落，最終傷害房地產市場的健康發展。”

　　金陽地產總經理楊華表示，現在的火爆實際上是透支了后面的成交量。“保定樓市的供應量還是比較大的，下半年或者明年保定樓市可能就會降溫，價格也會出現一定的回落。”

　　高庫存隱憂

　　保定房地產市場庫存高企，去庫存周期過長的現狀也引發業內專家的擔憂。

　　保定市房地產交易中心網站數據顯示，截至4月24日，保定市可售樓盤共269個，可售總套數46218套，可售總面積513萬平方米，其中，北市區、新市區推盤數量分別為90、84個，占比65%。

　　根據搜狐焦點發布的《2013年保定房地產市場分析報告》數據，2013年1月至11月，保定商品房累積成交150.919萬平方米，自住型購房需求在保定消費者中所占比例保持在74%左右。按此推算，保定市僅庫存樓盤存量房就可供銷售37個月。

　　不少分析人士指出，保定樓市高庫存風險正加劇。李恩平表示，保定或會成為另一個“鬼城”。李恩平的擔心在于，河北省部分官員急于參與區域一體化發展，以便從中受惠，導致部分城市過度擴張。

　　而中原地產首席分析師張大偉更是發出預警，“保定房價很快就會出現比較尷尬的回落”。張大偉指出，通州在2010年至2011年出現的市場暴跌風險很可能在京津冀“重演”。2010年初，因為當時的通州次中心概念，結果在2011年的樓市調整中，很多區域出現房價腰斬。

　　在“做大保定”的戰略下，保定承接京津產業園、高鐵新城等概念陸續出籠，《保定環首都地區概念規劃》《保定服務首都對接京津概念規劃》等專項規劃正在編制和對接。

　　這或將加快保定推地的步伐。數據顯示，2013年保定市國土資源局國有建設用地使用權共掛牌出讓67宗地塊，出讓39宗國有建設用地使用權，其中居住用地共計30宗，總面積818984.5平方米，約合1228.5畝。

　　“區域一體化的戰略特別容易誘發房地產市場的異動，如果缺少強有力的統一規劃和頂層設計，一體化的概念極有可能在各個地方政府各自的理解下成為炒　地賣地、開發房地產的由頭。”中國房地產研究會副會長胡志剛表示。

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