????????一線城市房價進入調整期 誰在推高地價

????????紀睿坤

????????樓市降價風暴已經燒向一線城市。

????????以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水平，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。

????????與此相對的是，依然火爆的土地市場。

????????一家第三方機構房地產研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。

????????其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當于2013年全年的58%。

????????“這也是當前房地產市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地產市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過產業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出于利潤的考慮，產品類型上更趨于高端。

????????看不懂的拿地經

????????一個月前，中筑以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。

????????“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地產首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的面粉價格貴于面包的情況。

????????對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”

????????實際上，上述“面粉貴于面包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。

????????根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。

????????相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。

????????21世紀經濟報道記者采訪了解，沈陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。

????????5月5日，沈陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。

????????北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，一般來說，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如沈陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。

????????誰在推高地價？

????????談及一線城市“面粉貴于面包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出于部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。

????????以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。

????????“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資產和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。

????????除了房企出于戰略布局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政占比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳咨詢有限責任公司總經理金永祥介紹說。

????????財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1∶1.7。

????????“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓營銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。

????????以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。

????????“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。

????????也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。

????????“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對于未來利潤率的沖擊怎么樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。

????????另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘淡，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者后續通過稅收返還的形式還給開發商。”

????????不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在于當前的土地制度，和以往相比，征地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。

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