“房貸難、房貸慢和房貸貴的確已經(jīng)是不爭的事實(shí)。在北京地區(qū)，只有寥寥幾家銀行可以對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶購買首套房給予基準(zhǔn)利率下浮的優(yōu)惠，大部分銀行的首套房貸利率都是基準(zhǔn)甚至上浮。還有不少銀行將信貸重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到個(gè)人經(jīng)營貸和小微企業(yè)貸款，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)很少涉及或者主動(dòng)大幅縮減。與此同時(shí)，銀行放款時(shí)間明顯拉長，也影響客戶交易。”

　　現(xiàn)狀

　　貸款究竟有多難？

　　案例一

　　晚了一個(gè)月優(yōu)惠利率沒了

　　在某國企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建樓盤的一套兩居室，總價(jià)大約300萬元。他計(jì)劃貸款180萬元，貸款期限30年。

　　李先生說，看房的時(shí)候，售樓人員告訴他合作銀行對(duì)首套房提供的利率應(yīng)該是9.5折，但是說不好什么時(shí)候就會(huì)有變化，隨時(shí)可能往上調(diào)。“我以為他們是為了催我趕快下單，只是說說而已，并沒當(dāng)回事。”

　　4月中旬，李先生在仔細(xì)考察比較后，終于下定決心。但是，這個(gè)樓盤的合作銀行明確告訴他，首套房貸利率不可能下調(diào)，只能是基準(zhǔn)利率，而且再往后很可能繼續(xù)上調(diào)5%。在事實(shí)面前，李先生終于覺得當(dāng)初售樓人員的話不是戲言。為了防止銀行調(diào)高利率，他以最快的時(shí)間遞交了所有資料。

　　李先生算了一筆賬，如果3月份他就簽下合同辦貸款，可以享受9.5折的利率6.2225%，180萬元30年期限的貸款，月供是11050.74元，累計(jì)支付利息是217.83萬元；而現(xiàn)在按基準(zhǔn)利率6.55%算，月供漲為11436.47元，30年要支付總利息231.71萬元，多出了近14萬元的利息，每月月供增加386元。

　　案例二

　　優(yōu)質(zhì)客戶也拿不到利率優(yōu)惠

　　與李先生相比，石先生好像更加郁悶。去年11月，市場上已經(jīng)很難找到8.5折的首套房利率。石先生多方打聽，終于憑借自己的優(yōu)質(zhì)客戶身份，在某國有銀行申請(qǐng)到8.5折的貸款。但對(duì)方也留了句活話：“最終利率以實(shí)際放款時(shí)為準(zhǔn)。”

　　石先生萬萬沒有想到，盡管自己隔三差五就打電話催促，這筆貸款竟然直到今年4月份才放出來，而且銀行通知他說，只能給予9.5折的優(yōu)惠。“8.5折漲到9.5折，30年時(shí)間就要多付幾十萬的利息。”石先生感到非常無奈。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，目前北京等城市，二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右，相比往年拉長一個(gè)月以上，導(dǎo)致很多交易停滯。

　　多家房屋中介的工作人員告訴北京青年報(bào)記者，今年以來，商業(yè)銀行普遍取消折扣，恢復(fù)基準(zhǔn)利率。少數(shù)銀行會(huì)根據(jù)自己的額度寬松情況不定時(shí)推出折扣，但是由于放貸時(shí)間很慢，在實(shí)際放貸時(shí)未必能拿到折扣。現(xiàn)在的情況只能以實(shí)際放貸利率為準(zhǔn)，中介也絕不敢給購房者承諾哪家銀行有折扣。

　　原因銀行惜貸因?yàn)橛懈玫呢?cái)路

　　對(duì)于銀行惜貸如金，一些看空房地產(chǎn)市場的人士認(rèn)為，銀行主要是從風(fēng)險(xiǎn)管控的角度出發(fā)，一旦樓市崩盤，房奴斷供，銀行的不良貸款會(huì)直線上升，處理抵押房產(chǎn)也非常麻煩。在他們看來，銀行不愿做房貸就是因?yàn)榉孔犹F，不值現(xiàn)在的價(jià)錢。

　　不過，北青報(bào)記者采訪中了解到，銀行業(yè)已經(jīng)注意到房貸領(lǐng)域可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，但這種想法絕非銀行業(yè)惜貸的主要原因。中國的房地產(chǎn)市場的確正在調(diào)整，少數(shù)地方的房價(jià)已經(jīng)開始下降，但總體來看，絕非崩盤的節(jié)奏。即使房價(jià)大跌，對(duì)于銀行來講，由于中國的房貸首付成數(shù)高，足以抵御房價(jià)大降的風(fēng)險(xiǎn)。

　　大額房貸斷供案例已經(jīng)出現(xiàn)

　　目前，北京地區(qū)對(duì)貸款購買首套自住住房的家庭，最低首付款比例要求是30%。貸款購買第二套住房，首付款比例不得低于70%。如果在建委系統(tǒng)中無房、但曾有過住房貸款記錄，第二次申請(qǐng)貸款購買住房的家庭，首付款比例不低于60%。

　　“房價(jià)至少要跌三成以上，甚至六七成，才可能讓購房人斷供。你覺得對(duì)北京的房子來說，這可能發(fā)生嗎？”一位房地產(chǎn)業(yè)人士這樣反問北青報(bào)記者。

　　從銀行方面反饋的信息來看，目前我國還沒有發(fā)生大規(guī)模的“棄房”現(xiàn)象；但大額房貸斷供的案例已經(jīng)出現(xiàn)。雖然因?yàn)榈盅郝实筒粫?huì)出現(xiàn)最終風(fēng)險(xiǎn)，但由于處置抵押房產(chǎn)比較麻煩，而首套房也不能強(qiáng)行趕走房客，所以銀行對(duì)首套房貸依然謹(jǐn)慎。

　　銀行不愿虧本做房貸

　　從過往歷史看，個(gè)人住房貸款一直是中國銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率一直低于所有貸款的平均水平。2009年末全國個(gè)人房貸不良率為0.60%。截至今年4月末，工行個(gè)人房貸的不良貸款率為0.27%，低于全部貸款的不良率水平。

　　既然銀行不是因?yàn)榭纯諛鞘校瑸槭裁匆艞墏€(gè)人房貸這個(gè)“香餑餑”呢？多家銀行的有關(guān)人士均對(duì)北青報(bào)記者表示，主要原因就是個(gè)貸業(yè)務(wù)不賺錢，在資金成本高企的當(dāng)下，有限的信貸資源都優(yōu)先投放到貸款利率更高的業(yè)務(wù)上。作為上市企業(yè)，經(jīng)營壓力不得不考慮。

　　有銀行人士算了筆賬，現(xiàn)在5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，若按基準(zhǔn)利率0.9倍執(zhí)行，優(yōu)惠利率為5.895%。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推出的余額寶、財(cái)付通等理財(cái)產(chǎn)品收益率一度高達(dá)6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率持續(xù)推高，維持在5%-5.5%。銀行理財(cái)收益率高于9折房貸利率、接近房貸基準(zhǔn)利率。

　　目前5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是上升到5.225%。這意味著，銀行發(fā)放房貸的利差空間不到1.5個(gè)點(diǎn)。在這樣的情況下，銀行投資他行理財(cái)產(chǎn)品，也強(qiáng)于發(fā)放房貸。2013年12月，一年期同業(yè)存款利率高達(dá)6.8%，銀行存放同業(yè)，也好于發(fā)放房貸。

　　小微企業(yè)貸款更賺錢

　　北青報(bào)記者在采訪中也了解到，小微企業(yè)貸款已是現(xiàn)在各銀行大力推進(jìn)的業(yè)務(wù)，既是響應(yīng)了監(jiān)管部門支持小微企業(yè)發(fā)展的要求，其貸款利率也比房貸合適得多。

　　目前小微企業(yè)貸款利率一般在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%，而房貸業(yè)務(wù)中最掙錢的二套房貸一般也只上浮10%。舉例來說，銀行有200萬元，如果貸給個(gè)人客戶買房，即便是二套房貸，按照5年期貸款，200萬元最終約可獲得37.8萬元的利息。而如果貸給小微企業(yè)客戶，5年最少獲得利息45萬元，可多掙好幾萬。

　　動(dòng)向

　　銀行開始收緊個(gè)人商業(yè)用房貸款

　　當(dāng)然，目前的房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，對(duì)不同地區(qū)、不同類型的房產(chǎn)，銀行自有不同的風(fēng)險(xiǎn)考量。上個(gè)月，一家大型國有商業(yè)銀行在北京地區(qū)已經(jīng)收緊個(gè)人商業(yè)用房貸款，而針對(duì)住宅的個(gè)人住房貸款則保持穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)客戶甚至可以獲得首套房貸利率下浮的優(yōu)惠。

　　據(jù)透露，這家銀行此次收緊的個(gè)人商業(yè)用房貸款主要針對(duì)的是商鋪、寫字樓、商住兩用房等物業(yè)。其個(gè)人商業(yè)用房貸款的首付比例從五成提高至六成，貸款利率的上浮幅度也從10%上調(diào)至20%。

　　這家銀行某支行的一位客戶經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，也許上面嗅到了某種風(fēng)險(xiǎn)。商用房不限購，泡沫可能大一些。但銀行并沒有收緊個(gè)人房貸，說明房貸還是比較安全的。目前市場上購買住宅的多是剛需，投資投機(jī)的人已經(jīng)很少。

　　政策

　　央行喊話沒用

　　個(gè)貸未現(xiàn)松動(dòng)跡象

　　5月14日，央行副行長劉士余主持召開了有15家商業(yè)銀行代表參加的住房金融服務(wù)專題座談會(huì)。會(huì)議的主題是研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)。普通購房者房貸難的問題終于受到監(jiān)管層的關(guān)注。

　　央行此次發(fā)話后，銀行是不是就會(huì)對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)特別積極呢？但專業(yè)人士普遍認(rèn)為，這一會(huì)議只是例行的窗口指導(dǎo)，沒有下發(fā)任何正式文件，對(duì)市場信心肯定有提振作用，但對(duì)市場的實(shí)際影響不大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“目前出現(xiàn)房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，所以這一會(huì)議更多只是例行講話，對(duì)商業(yè)銀行無任何執(zhí)行影響，銀行不可能冒著虧損風(fēng)險(xiǎn)放貸”。

　　張大偉同時(shí)指出，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)在增加，特別是溫州等房價(jià)下調(diào)比較多的城市，已經(jīng)出現(xiàn)了局部斷供的現(xiàn)象。

　　中信證券的最新報(bào)告也稱，各銀行表示不會(huì)因此調(diào)整房地產(chǎn)和按揭政策，執(zhí)行層面會(huì)加強(qiáng)總分溝通和資金支持，確保額度內(nèi)的按揭貸款正常發(fā)放。

　　截至昨天，北青報(bào)記者從中介人士處獲悉，目前各家銀行的個(gè)貸政策沒有任何松動(dòng)變化，也許還需要時(shí)間落實(shí)央行的要求。

　　觀點(diǎn)

　　一線城市應(yīng)放寬至“3套住房”

　　華夏銀行副行長黃金老認(rèn)為，降低利率是穩(wěn)定房貸、房價(jià)的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內(nèi)，我國利率的趨勢性上升或維持中高位，難以逆轉(zhuǎn)。他建議，分類微調(diào)限購限貸政策，釋放中高端收入群體購買力。

　　具體做法是，對(duì)于一線城市，對(duì)于戶籍居民，放寬至家庭擁有三套住房，視情況逐步放寬非核心城區(qū)的住宅限購；對(duì)于非戶籍居民，維持限購政策。限貸政策方面，首套房貸首付款放寬至二成，二套房貸首付款可放寬至五成，三套房貸首付款放寬至七成，非首套房貸利率不再設(shè)立底線。二三線城市，對(duì)于戶籍居民，允許其購買第三、四套住房直至取消限購政策；對(duì)于非戶籍居民，允許購買第二套住房。限貸政策方面，允許辦理三套房貸款，二套房貸首付款可放寬至四成，非首套房貸利率不再設(shè)立底線。

　　他還提到，我國住房不良貸款的處置異常困難，個(gè)別城市甚至規(guī)定抵押房屋的處置必須同時(shí)滿足房內(nèi)沒有住人、不掛戶口和當(dāng)事人親來簽字三個(gè)條件。結(jié)果，一種低風(fēng)險(xiǎn)的貸款，變成了中高風(fēng)險(xiǎn)的貸款。

　　黃金老認(rèn)為，在涉及抵押住房資產(chǎn)處置的案件中，強(qiáng)化對(duì)市場經(jīng)濟(jì)法制的維護(hù)，遵守契約精神，嚴(yán)厲打擊債務(wù)人逃廢債行為，對(duì)于促進(jìn)銀行多做房貸業(yè)務(wù)是有積極作用的。

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