繼連續下文警示信托投資風險、金融同業業務風險及債權計劃風險后，昨日，保監會再出臺嚴控險資投資風險的第十道“監管令”，對保險公司投資性房地產的評估增值進行清理和規范。

　　保監會稱，《關于清理規范保險公司投資性房地產評估增值有關事項的通知》（下稱《通知》）主要是為加強償付能力監管并防范房地產投資風險，而和前述投資風險警示等“監管令”不同的是，《通知》并不著眼于警示地產投資風險，而是對投資性房地產的計量、估值等實操進行了細化要求。

　　與此同時，保監會正在修訂投資性房地產的償付能力資產認可標準，目前此項工作正處于公開征求意見階段。在新的認可標準發布實施和本次清理工作完成前，保監會要求各保險公司應暫停執行投資性房地產公允價值計量政策。

　　再提地產投資風險

　　事實上，這已經是保監會近期多次提到房地產投資風險。信達證券首席國際市場分析師昨日提到，房地產市場可以確定的是幾乎不可能繼續成為一個很賺錢的投資項目。

　　另據多位券商分析師表示，房地產市場壓力較大，多數城市都已經出現了房地產市場過度發展的跡象，而在這個過程中可能會蘊藏著比較大的風險。與此同時，房地產風險在信托產品、基礎設施債權計劃中亦初現端倪。

　　據《第一財經（微博)日報》記者了解，保險資金進入房地產的渠道較為多樣化。除了投資成熟商業地產、寫字樓及養老社區等，保險資金近幾年還投資于各大城市的大宗物業等。

　　《通知》中提及的投資性房地產實際上是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的建筑物。《通知》中將清理范圍細化為兩個方面，一是保險公司以物權方式直接持有的且以公允價值計量的投資性房地產；二是保險公司通過設立或入股項目公司間接持有的且以公允價值計量的投資性房地產。

　　計量方式“糾偏”

　　以某非上市保險公司的年報為例，對于投資性房地產的計量方式一般如下：一般情況下，投資性房地產按成本進行初始計量，且按公允價值進行后續計量，不對其計提折舊或進行攤銷，并以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　另據《第一財經日報》記者翻查的多份年報，對投資性房地產公允價值的估計一般說明為：根據投資性房地產所在地活躍房地產交易市場上同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，如無法取得同類或類似房地產的現行市場價格的，參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值確定其公允價值。

　　保監會強調，將對保險公司報送的以公允價值計量的投資性房地產逐項審核，對不符合會計準則和償付能力監管規定的，將責令公司調整會計報表賬面價值和償付能力報表認可價值，并區分問題性質確定是否對以前各期償付能力報告進行追溯重述。

　　一位保險資管人士告訴《第一財經日報》記者：“事實上，《通知》出臺的背景主要是有部分公司對不動產的估值過高，有些公司甚至達到5~10倍左右，這樣一來的好處是能夠提高償付能力充足率水平，不過也會偏離標的本身的價值。此外，對于不動產的估值各家險企態度不一，也沒有橫向可比性。”

　　除了保險機構試圖提升償付能力充足率的目的，另外值得關注的是目前國內整體估值體系并不完善，一位券商高管表示：“國內資產的估值非常困難，因為中國的無風險收益率不是只有一個，而是有一組，從低至高不等，這對資產價格的確定帶來很大的困擾，也是估值分化程度較大的原因。”

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