政府回購存量房疏解6億平米待售庫存

　　編者按

　　把房子賣給政府去——如果你要賣房子，掛單在中介機構賣不出去，現在多了一條路。福州市近日下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。

　　除了福州，四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點。

　　但政府考慮的并不僅僅是給空置房多條交易的路徑，而是6億平方米的庫存如何消化和700萬套保障房從哪里來的問題。根據本報記者的調查，按照最高限額，此措施能夠最高化解6000平方米的商品房庫存以及少建設100萬套保障房。

　　但是該措施執行還有很多挑戰，政府準備好了嗎？

　　根據2014年6月國家開發銀行《關于進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房的需求。

　　過去，政府收儲大多發生在棉花、稀土等大宗商品領域。而這一次，房子成為政府收儲的目標。

　　1月24日，福州下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府；各級政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。

　　政府回購商品房的背景是，一方面房地產庫存難解；另一方面，保障房建設任務艱巨。

　　1月6日出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房之后，其政策門已經打開。1月20日，住建部部長陳政高表態，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

　　業內人士指出，政府回購商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫存高企的城市。但與此同時，仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。

　　多地回購商品房

　　1月20日，在全國棚戶區改造經驗交流會上，陳政高指出，住建部要指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

　　在去年的地方救市中表現積極的福州立刻出手。1月24日，福州下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》。

　　中原地產首席分析師張大偉將之理解為地方的新一輪救市舉措。他說，雖然從價格看，統購價格低于市場價15%，很少有市民會愿意出售給政府，但這一政策將對購房者而言有托底的作用，在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會提高。他認為在庫存高企的三四線城市，開發商或市民可能更有動力去把多余的房子賣給政府。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，上述政策對三四線城市去庫存是利好。三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存，其中很大部分位于三四線。

　　如此高的庫存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房價漲不動或者下跌、開發企業經營越來越困難，甚至還引發了資金鏈斷裂。

　　事實上，在住建部此次表態前，多地已經試點回購商品房充當保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。

　　以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。

　　蕪湖的主要做法是，以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用于棚戶區改造的安置房。按試點規定，若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權，由政府持有30%產權，被保障人群持有70%產權，若回購商品房充當定向安置房，如棚改中的安置房，實行完全產權，即被安置人員擁有100%的產權。

　　福州業內開發商透露，實際上去年該市就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房，價格也差不多低于市價15%，但是量并不大，也沒對市場產生太大影響。

　　楊紅旭指出，在多個地方進行試點后，由政府統購商品房作為保障房將在全國范圍內鋪開來。

　　操作難題

　　由政府統購商品房，便自然存在一個資金來源及操作的問題。

　　首先是棚改的資金。根據部署，2015年全國保障房建設任務為700萬套，棚戶區改造規模不低于470萬套。

　　世聯行有關人士測算，根據2014年6月國家開發銀行《關于進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000 億元的資金用于回購商品房，形成近100 多萬套商品房的需求。

　　其次財政撥款。財政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說，政府出錢，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要“盤活存量房”。

　　此外，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，可大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置；與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

　　在北京的棚改工作中，國家開發銀行北京分行與市住建委等部門合作，探索政府回購模式、市場化運作、發行私募債以及REITs募集等融資模式。

　　在具體的實施層面上，楊紅旭指出，收購商品房用于保障房、將商品房轉化為安置房，具體運作情況比較復雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。

　　比如，政府拿著財政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設中的商品房項目，哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租？等等問題待解。

　　“雖然操作細節仍會遇到諸多問題，但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策，促進這些地區房地產市場的平穩健康發展，具有重要意義。”楊紅旭認為。

　　但也有業內人士指出，政策雖好，但對于巨大的三四線城市庫存的消化來說，作用可能并不大。以60平米一套計算，回購100萬套也就只有6000萬平方米，占6億平方米庫存的10%。而去年中國新建商品房銷售面積是12億平方米。

　　楊紅旭指出，政府統購商品房這一做法不宜作為長期之策，否則又有可能重回福利分房的時代。我國住宅供應體系、住房保障制度的完善，應有獨立的發展邏輯與制度框架。

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