開發商要求業主簽訂的互抵款項情況說明

　　中國山東網3月27日訊(記者姜瑞麗)近日，濟南中天匯麗華城小區業主王先生向中國山東網反映，他2009年在該小區買了一套110平米左右的房子，直到現在房產證仍沒辦下來，開發商要求簽訂一份不合理的房款互抵協議，不簽就不給辦理房產證。

　　投訴：業主被迫簽房款互抵協議 不簽不給辦房產證

　　中天匯麗華城小區位于燕子山西路2號，由山東中天置業有限公司開發。2009年，王先生在該小區購買了一套110平米左右的房子，并于當年入住。讓王先生感到鬧心的是，入住已經5年多了，房產證至今還沒辦下來。

　　 “按說房產證在去年年底就應該能辦下來了，很多業主卻沒辦成。”王先生說，這些業主之所以沒能辦下來房產證，是因為開發商要求業主簽訂一份不合理的協議，如果不簽就不給辦房產證。一些著急用房產證的人迫于無奈只好簽了這份協議，他因為沒簽，辦房產證的事情就一直拖到了現在。

　　記者拿到了王先生所說的這份名為《互抵款項情況說明》的協議，協議內容顯示，關于商品房面積差異款、逾期辦理權屬登記違約金以及小區二期換熱站供暖設施分攤費用，由本人(業主)自愿同意上述各項費用互抵，至此，本人(業主)與山東中天置業有關公司就上述費用互不拖欠，再無任何爭議。

　　 “開發商賣給我們的房子，每家都多收了1-2平米不等的錢，加上延期辦理房產證的違約金，開發商應該退還給我們一部分錢，但是在未征得業主同意的情況下，開發商讓業主公攤了建換熱站的錢，一分錢也沒給退。”王先生說，當時建換熱站的時候，開發商就未經業主同意，占用了小區的公用停車位，為了盡快供暖，業主也就沒說什么，但是供熱設施的費用已經包含在配套設施費用里了，開發商私下截留房屋面積差額款，并以不給辦房產證為要挾強迫業主簽訂互抵協議，明顯侵犯了業主的合法權益。更讓王先生氣不過的是，開發商還“倒打一耙”，稱這筆錢不夠用于抵頂換熱站的費用，多出的部分已經由開放商墊上，不會再向業主要錢了。

　　記者了解到，根據《商品房銷售管理辦法》，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，合同未作約定的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。也就是說，如果合同中的房屋面積與實際測量面積存在誤差，應遵循多退少補的原則。以王先生所購房屋為例，房屋的實際面積(即產權登記面積)比合同約定的面積小1.3平方米，所以開發商應退還王先生1.3平方米的房款。

　　王先生告訴記者，逾期辦理權屬登記違約金，業主已經通過濟南市仲裁委要了回來，但是商品房面積差異款，開發商至今沒退還給業主。“每家應該退的錢數都不一樣，就算建換熱站的費用由業主承擔，也應該是平均承擔吧?更何況這筆錢本來就不應該由業主承擔。”王先生說。

　　回應：暖供上了 業主不認賬了

　　記者了解到，2009年之前，匯麗華城小區是沒有集中供暖的，為此業主們曾“鬧”得很厲害，對于一直沒辦房產證的事情媒體也曾多次曝光。此次業主投訴開發商以不合理的協議為借口不給辦理房產證，在開發商看來，是業主“不認舊賬”。

　　山東中天置業有限公司的一位不愿意透露姓名的負責人告訴記者，在2006年開發該樓盤的時候，按照當時的規定，換熱站是可以建在建筑物下面的，并且建換熱站的費用應由業主承擔，后來出臺規定換熱站與建筑物必須分離，原來的換熱站便棄用了，建了一個新的換熱站，開發商墊付了新建換熱站的費用，小區供上了暖氣，業主卻不認賬了，不想承擔這筆費用。

　　不過，當記者問起新建換熱站花費了多少錢時，該負責人卻含糊其辭，沒有正面回答，而是向記者講起了一些歷史遺留問題。據他表示，該樓盤在開發的時候證件手續是齊全的，但是由于一些“小違規”導致房產大證一直沒辦下來，直到去年，濟南市成立了“歷史遺留問題房產證辦理有關問題小組和辦公室”，匯麗華城作為歷下區解決歷史遺留問題確權辦證的試點小區之一，于去年10月辦下了房產大證，解決了業主不能辦房產證的問題。

　　記者查詢公開報道了解到，該負責人所說的“小違規”，實際上是中天置業在匯麗華城的建設中超規劃超面積建設，在原本規劃的18層建筑上加蓋了3層，導致一直無法辦理房產證。

　　對于王先生所說的強迫業主簽訂互抵協議的情況，該負責人予以否認，并表示可以讓業主拿出證據來當面對質。上述負責人告訴記者，已經售出的190多套房子，有100多套已經辦理了房產證，只剩下幾十戶沒辦理的，他也不清楚他們為什么不來辦理房產證，開發商的大門一直敞開著，也沒人來跟他咨詢辦不下來房產證的事情。

　　此外，當記者問及房屋面積差的問題時，上述負責人也跟記者打起了“馬虎眼”，稱房屋面積都是按照房管局測繪中心出具的面積出售的，并向記者出示了一份房屋面積的表格，記者要求仔細查看時，對方表示不方便給記者看，讓記者去房管局查詢。

　　律師：開發商不應將自己的違約行為轉嫁到業主身上

　　那么，新建的換熱站費用應該由誰承擔?開發商以互抵協議為由不給辦房產證合不合理?開發商要求業主簽訂的互抵協議具不具有法律效力?

　　山東康橋律師事務所律師藍鈺霞認為，業主和開發商簽訂的購房合同是雙方真實意思的表示，合同對逾期交房的違約責任以及面積差退房款問題已作出明確約定，開發商應按照合同約定承擔相應的責任。根據《城市房地產開發管理條例》規定，房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。因此，開發商負有協助辦理房產登記的義務。

　　 “互抵協議與房產證的辦理屬于兩種法律關系，開發商不能將自己的違約行為轉嫁到業主身上，更不能以互抵協議掩蓋違約事實，拒不協助業主辦理房產登記。”藍鈺霞表示，對于被開發商扣留的房款，業主可以通過和開發商進行協商的方式討要，或者依據合同約定的糾紛處理方式，向法院或仲裁機構提起訴訟或仲裁，維護自己的合法權益。

　　至于換熱站的建設費用應該由誰承擔的問題，藍鈺霞說，要看雙方在合同里是如何約定的。不過，2014年9月1日起施行的《山東省供熱條例》明確規定，供熱經營設施的建設資金，由房地產開發企業按照規定繳納，專項用于供熱經營設施的投資建設。

　　記者了解到，根據《合同法》第54條規定：下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

　　 “對于已簽訂互抵協議的業主，如果沒有證據證實其簽訂互抵協議時存在重大誤解及顯失公平的情形，那么法院或仲裁機構一般會確認協議的效力。”藍鈺霞說。

　　對于此事，中國山東網將繼續關注。

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