樓市新政滿月 市場有啥變化(市場觀察)

　　整體成交漸趨活躍 大規模漲價難再現

　　樓市“3·30新政”出臺滿月，房地產市場有何變化？4月30日，中國指數研究院發布了對100個城市新建住宅的全樣本調查數據。最新數據顯示，4月份全國100個城市新建住宅平均價格環比微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14個百分點。專家指出，新政的實施讓更多自住型需求得以釋放，從而帶動樓市出現回暖。但也要看到，樓市整體供大于求的基本面仍未改變，去庫存和走勢分化仍將是未來一個時期的主基調。

　　【市場回暖跡象明顯】

　　二套房首付降至四成、免征營業稅年限降至2年、鼓勵公積金購房……這輪始于1個月前的樓市新政，如今已經初步實現其政策目標。近1個月來，不僅房價跌幅態勢減緩，而且市場整體成交漸趨活躍。

　　在深圳，寶安區地鐵口附近的一個樓盤在2小時內被“搶”光；在合肥，房屋辦證交易中心的工作人員不得不為應對過戶業務量的攀升而加班加點；在北京，住建委數據顯示僅4月份前3周，全市商品住宅成交量就環比增長52%。與此同時，也有一些主要城市的房地產交易并沒有因新政而“興奮”起來。例如，濟南市住宅銷量在新政出臺的1個月內增長并不明顯。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，從央行到地方，相關政策層出不窮，使房地產市場成交量出現明顯復蘇。他認為，二季度仍有降準降息的可能，購房者入市的積極性正在提高。

　　“新政出臺1個多月以來，各地積極響應，銀行也有所行動，紛紛加大了對自住型需求的支持力度。目前來看，政府穩定樓市發展的成效已經顯現：消費擴大、拉動投資、消化庫存，都讓當前的經濟給人以信心。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新教授在接受本報記者采訪時指出。

　　【去庫存壓力猶在】

　　不過值得注意的是，樓市分化格局卻似乎并未因近期的整體回暖而改變。以保利地產在全國各項目4月份的表現為例：一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線重點城市銷售環比增長超過50%；另一方面，在沈陽、南京、無錫、武漢、佛山等二三線城市新政利好影響卻顯得較為滯后，其月度銷售仍維持在相對穩定的水平。

　　多位業內人士表示，廣大三四線城市住房供給過剩、有效需求不足導致其樓市庫存仍然高企，而人口凈流入較少又讓潛在購房者普遍期待房價進一步回落，從而導致當前購買意愿不夠強烈。因此，4月份非一線城市樓市的變化可用“局部活躍、整體疲弱”來概括，去庫存仍是主基調。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉則分析，樓市作為“最大規模資金蓄水池”，短期內被股市替代而不再會有普遍性的規模化增長機會。股市的一路上漲更是讓很多投資客開始轉戰股市，從而減少了投資性購房需求。

　　“與股市相比，房地產市場在不同地區間的差別本來就很大，而對很多城市的房地產來說，單憑剛需又不足以支撐其持續擴張。”董登新強調。

　　【價格走勢持續分化】

　　中國地產后市如何？專家普遍認為，大部分城市的樓市在未來一段時期內仍有明顯的去庫存壓力，這導致年內難以出現大規模漲價。不過，在中國經濟企穩跡象明顯的背景下，樓市新政將確保自住型需求的釋放，這意味著人們也不必為房價出現“斷崖式下跌”而擔憂。

　　“政策刺激對基本面較好的城市將帶來積極作用，但對供過于求的城市提振作用仍然有限。”張大偉稱，由于各城市對政策敏感度存在差異，未來樓市分化格局仍將持續，并且一線城市會在此輪市場復蘇中成為“領頭羊”。

　　此外，專家進一步分析指出，未來不能排除部分資金從股市重新“殺回”樓市的可能性。“中國樓市目前處于一個‘以時間換空間’的狀態，即通過避免房地產價格過度下跌來為經濟轉型和化解存量風險爭取空間；另一方面，當股市上漲到一定程度時，一些資金就會產生避險需要，盡管那時樓市不會再像前幾年那樣持續上漲，但相應的保值預期仍然存在，因此將促成一部分高收入者的投資性需求回流。”董登新預計。

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