【熱點觀察】政府的房地產市場“政策適應性調整”是必要的

　　大部分城市有望今年完成調整 財政擴張力度或進一步加大

　　中國經濟進入新常態，在由“新”求“常”的情況下，必須抓住創新驅動這一調控方略，密切關注房地產業的下行。因為中國現在的工業化、城鎮化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化，總體發展中，很重要的支柱性產業就是不動產房地產的投資和發展。而在城鎮化過程中，前30年已經有近3億人，今后幾十年還將陸續有4億左右的人從農村走向城市定居，所以城鎮中心還將持續擴大，并在宜居程度上升級優化，所以房地產必然形成整個產業優化、發展、升級中的支柱。

　　去年年初開始，房地產市場發生了非常明顯的變化，其主題詞應該是“調整”與“分化”，絕對不是有些人說的“崩盤的過程”。這樣的市場調整分化，在我國實際演變過程中總體已可認定是健康的，大家要在深化的市場中認識和學習，重視分線、分市、分地段、分類型的具體分析，在理性認識市場的情況下決定自己的投資行為、開發行為。

　　在房地產政策上，我認為現在已看到的政府的主要動作，可以稱之為“政策的適應性調整”，這種適應性調整是必要的。因為過去擔心房地產市場過度泡沫化，怎么調似乎都表現為“單邊市”，政府甚至不惜動用種種行政手段，但在缺少制度建設要素配套情況下，依然不能有效遏制房地產市場的過度炒作。而現階段情況已發生重大轉變，政府可以不再擔心無忌憚的瘋炒，也應該進行政策的適應性調整。

　　今年大部分城市有望完成調整

　　地方政府因地制宜逐步取消限購是完全有必要的。我更愿意稱這種行為是考慮市場下行背景，幫助市場更合理地恢復常態。現在還有幾個城市沒有取消限購，北京、上海、廣州、深圳和三亞，它們各有各的道理。作為一線城市，外來人口壓力太大，當地政府在維護基本公共服務的均等化壓力之下，還不能很好地適應人口涌入的變化來消除“城市病”。總體來說，是以權宜之計行政手段的限購，限制外來人口的壓力。而三亞在旅游業的推動下，已經形成了一輪購房的發展，但當地購房人大量是非本地的居民，當地政府認為這種結構狀態需要調整。在這種形勢下，不取消限購，我覺得也是合適的。

　　政府的金融政策、信貸政策的放寬，也是一種政策適應性調整。比如說首套房貸款政策，就合乎市場規律，這是在無泡沫化威脅情況下，讓市場交易中消費者主權更多起作用，市場信貸不用擔心瘋炒的情況下，應該更多讓市場在競爭中自由選擇，讓消費者自己判斷。這種情況下，首付的比重在調低，也很有必要，大家已經比以前更好地認識了市場的風險，更理性地在做判斷，這時候適當降低一些首付的比重，實際上是使市場的活躍程度適當提高，但不用擔心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態。

　　再說到財稅，我注意到交易政策在放寬，原來堅持持有五年以上再轉手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現在不少地方放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這也有利于房地產市場的活躍，有利于按照市場機制減少存量空置。實際上，現在大量的二手房涌入市場，使供需關系較好地得到了校正。以前需求一路上升，供不應求；現在反過來要消化庫存。總體來說，這有利于盤活存量，促使生產要素更多地流動起來。

　　據我觀察，總體來說，中國房地產市場低端的代表溫州，高端的代表北京，都已經完成探底。其他的二線、三四線城市，在消化原來的泡沫、消化存量方面，出不了大格，也是一個調整中的收斂過程。所以，我們可以看得相當清楚，今年很有希望基本完成大部分城市房地產市場的下行調整。當然，有些城市還是會存在壓力和局部問題，甚至不排除個別地方、個別開發商進入非常困難的狀態。

　　財政政策應給予積極支持

　　在經濟下行中的房地產市場，還要繼續完成調整。在這種情況之下，一方面對房地產市場要有長遠發展信心，另一方面要特別注重房地產市場還在繼續變化中的情況下，財政的政策調整與制度建設是十分必要的。

　　那么財政方面基于前一段信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊，應該做什么事情？我認為有這樣幾點：

　　宏觀經濟下行如果壓力加重的話，不排除財政擴張力度作適當的上升。在中央經濟工作會議、今年全國“兩會”、不久前的中央政治局會議都加力增效的方針之下，積極的財政政策及其擴張性政策力度，總體上要符合穩增長要求。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%，財政部部長樓繼偉特別強調，實際算賬的水平，把中央預算穩定調節基金的進出等因素算在一起，是2.7%左右，但也在安全區。有必要的話年內適當增加財政政策的力度，應是一個預備方案。

　　政府必須全力做好從棚戶區改造切入的保障房建設，財政方面要更好發揮支撐和結構優化導向作用。這里面的一些具體機制，中央已經給出了非常清晰化的指導，比如說保障房建設要以棚戶區改造托底，原來十幾種保障房的名目，現在可以主打兩種類型，一個是把廉租房和公租房合在一起；二是共有產權房，能較好地滿足現實的需要。

　　要加緊政府與社會資本合作（PPP）的法律法規制定工作，推進示范項目，同時要培養契約精神，以有助于在財政支持情況下，更好地優化結構和應對全局發展的需要。

　　同時，應該適時加快推進房地產稅立法。今年財政部財政預算報告里明確表明對于房地產稅這個改革作配合立法的基本態度；三中全會明確要求加快房地產稅立法，并適時推進改革；從時間表上，按照中央的要求應該最晚2017年全國“兩會”的時候人大能夠審批房地產稅的法律。這樣就不是簡單“擴大試點范圍”，而是按照法律來執行。總體來說，房地產稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，處理好“扣除第一套房，還是扣除人均多少平方米”的問題。

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