????昨天,統計局公布了4月份的經濟與房地產數據。結果,股市有了一些微妙的反應:一方面上證指數下跌,另一方面地產股板塊大漲。這其中,有何玄機?

????總體來看,股市經濟的晴雨表,雖然本輪中國牛市被稱為“杠桿牛”、“改革牛”,但當月度經濟數據超預期的糟糕的時候,股市表現一下也屬正常。今年一季度,GDP增幅已跌至7%,這是09年二季度以來的新低。而新公布的1-4月數據:消費品零售總額、工業增加值、固定資產投資等數據皆差。尤其是固定資產投資增幅下滑至12%。

????而地產股走強,則反應了樓市復蘇勢頭。地產股對兩個因素敏感,一是政策變化,二是新房成交量變化。新公布的數據表明,全國房地產市場,形成了一種反差:潛在供應端收縮,而需求端擴張。

????從供應端看,1-4月份,全國待售商品房面積繼續攀升,現貨供應比較充足。但是,全國房地產投資、開發企業土地購置面積、房屋新開工,這三個期貨供應指標皆低迷,說明開發企業擴張節奏放緩,不愿加大購地與投資。這也隱含著一個信號:明后兩年新樓盤供應將偏少。當前不購進“面粉”,未來“面包”就難放量。

????從需求端看,1-4月全國商品房銷售面積同比下降4.8%,降幅比1-3月份收窄4.4個百分點,比1-2月份收窄11.5個百分點,這是過去一年最小的累計跌幅。而單看4月份,商品房銷售面積同比增長7%,這是2014年以來首次出現單月正增長。說明全國的房屋銷售正在復蘇。

????其實,一二線城市的住宅成交量,早在去年10月就開始復蘇了。9.30房貸放松政策一出臺,市場預期便發生了明顯改變,購房者入市積極性不斷提高。如今,包括了三四五線城市的全國成交數據,也出現了整體的復蘇,說明市場回暖態勢,已是板上釘釘。

????關于房價。如果看一線城市房價,則去年年底就已開始止跌反彈。估計今年下半年,多數二三線城市的房價也都會隨之上漲。從全國也來看,1-4月份商品房成交均價同比上漲1.8%,這也是2014年以來的最大漲幅。按此趨勢,將今年和明年全國房價漲幅,還將有所擴大。尤其是明年,需求繼續釋放,但新盤供應放慢(主要是去年和當前購地量偏小),則房價將加速上漲。

????上述只是分析市場走勢。接下來,探究房地產與經濟的關系。2003年,“國18號文”首次明確房地產業已成為國民經濟的重要支柱產業。后來持續的進行房地產調控,官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事實上,無論是發展中國家,還是發達國家,房地產業都是國民經濟的重要組成部分。

????經濟有三架馬車,投資、消費和凈出口。當前,我國經濟低迷,主要原因是投資降速。投資當中又包括三塊:基建、房地產、工業。今年1-4月投資增幅下滑至12%,其中基建仍保持20%的高增長,但工業投資和房地產投資皆差,其中房地產投資只有6%,而2014年1-4月份還高達16%,過去十幾年的均速更高達20%以上。房地產正在嚴重拖經濟后腿!

????所以,要想經濟穩增長,必須穩定房地產投資。但要想穩定房地產投資,必須要讓商品房成交活躍。其邏輯是,開發商只有通過銷售回籠資金,才有錢去購地;只有房價上漲,開發商才能賺到錢,才愿望擴大再生產;而只有拿地、建房,才能穩住房地產開發投資。

????因此,房地產與經濟的相互關系及作用機制,注定了:房地產調控必須放松,住宅成交必須反彈,房價必須上漲。當然,我們都不希望房價大漲,不要重現2007、2009、2013年這樣的大漲。考慮到我國住宅庫存較大的現狀,今明兩年全國房價不可能大漲。但一線城市和少數二線城市的房價,仍具有較大的上沖動能。君不見,過去半年深圳房價已經漲紅了眼么。

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