沒交物業費遭強行斷水斷電 法院判物業違法賠錢

　　當前，小區物業服務糾紛已司空見慣。業主與物業公司容易發生哪些糾紛？如何妥善解決？昨日，市一中院發布了一起小區物業糾紛典型案例，希望公眾能從中學會維權。

　　沒交物管費遭斷水

　　雍某是江北區一小區業主。2013年9月16日，該小區物業公司向雍某發出催款函，要求他交納所欠水電、物管、公攤費等共計1700余元。雍某認為其中800元是開發商應付給自己的違約金，應從物業服務費中扣除，所以自己只欠900余元。

　　雙方協商無果后，雍某拒絕交納物管費。2013年9月24日，該物業公司決定將雍某家水閥關閉，停止供水。當日下午，雍某自行恢復供水，物業公司隨后拆掉水閥。之后，雍某家所在樓層發生漏水事故，并導致電梯損壞。

　　2013年10月1日，雍某在外租住了房屋，并支付一年租金18000元。

　　業主將物業告上法庭

　　之后，雍某訴至法院，訴請物業公司停止侵害，并賠償各項經濟損失1.9萬余元，同時確認雍某應當向物業公司交納的物管費、水費及公攤水電費的金額為900余元等。

　　2014年8月，法院前往現場進行勘驗。雍某家所在樓層水表井處于鎖閉狀態，且廚房內水龍頭冷水管開關處于損壞狀態。一審法院審理后判決，物業公司賠償雍某一個月房租損失1500元。同時，確認雍某可以免交2013年10月的物業服務費。

　　物業賠房租免收物管費

　　雍某不服一審判決，提起上訴。二審法院審理后認為，糾紛發生時，物業公司采取強制斷水，顯然不合法，也給雍某的正常生活帶來不便，物業公司應當承擔賠償責任。雍某由于被斷水，短期租房合情合理，但仍應尋求合法途徑解決，以盡快恢復供水減少損失。

　　本案中，雍某與他人簽訂長達一年的租賃合同，并一次性付清一年租金，未及時訴請恢復供水，從而擴大了損失，對于擴大損失部分，由雍某自行承擔責任。

　　結合本案情況，酌定斷水合理期間損失為3個月為宜。法院認定租金賠償月數及物業費免交月數為3個月。超出3個月產生的租金，應屬擴大損失部分，由雍某自行承擔。至于雍某與開發商之間因商品房買賣合同而應由開發商支付的違約金，屬另一法律關系。在三方未達成一致意見情況下，不應在雍某應交納的物業服務費中抵扣。

　　近日，市一中院終審判決：物業公司賠償雍某3個月房租損失4500元，確認雍某可以免交2013年10月至12月共計3個月的物業服務費。

　　物業斷水斷電不合法

　　承辦法官稱，小區物業服務糾紛發生時，雙方均應保持理性。由于采取過激行為導致對方損失的，需承擔相應的賠償責任。如業主沒交物管費，小區物業只能采取正當途徑索要，而不能采取斷水斷電的方式來逼迫業主交費，這樣做是不合法的。

　　物業糾紛業主多敗訴

　　承辦法官稱，物業糾紛案件的被告多數為業主。由于物業管理主要是小區內部的綠化、安保、環境、衛生等與業主日常生活相關的服務，主要糾紛就是業主認為物業服務存在瑕疵，故拖欠物管費。

　　據介紹，物業服務糾紛案件中，業主往往由于沒有充分證據來反駁物業公司的訴訟請求，所以敗訴占多數。由于對物業服務存在瑕疵主要來自親身感受，所以業主一般提不出有力證據。物業公司知道這一點，所以一般不做讓步。

　　承辦法官稱，發生糾紛后，不少業主借口對物業服務不滿意，不交或拖欠物管費，法官不建議采取這樣做法。因為《物業管理條例》中規定，業主有履行“按時交納物業服務費用”的義務。若對物業服務不滿意，業主可保留相關證據，向業主委員會反映，甚至提起法律訴訟。所以這要求業主要加強法律知識的學習，要注意收集、固定相關證據，有效保護自身合法權益。

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