假離婚假交易“套”房貸？不靠譜！小心背不回交易稅費騙貸700萬元的夢想與現實

　　自家唯一一套房，居然能通過離婚、過戶等手續，套取銀行好幾百萬元的低息貸款？如果房價下跌，直接斷供讓銀行收走房子，自己手里還能留大量現金？

　　昨天上午開始，一個用北京房子套貸款的“歪招”開始在網上蔓延，不到中午就已經傳到了深圳、上海甚至更多二三線城市，在微博、QQ、微信里像病毒一樣傳播，買房群、投資群、同學群里，甚至都在轉發一模一樣的招數。

　　真行嗎？記者經過多方求證后發現，綜合考慮評估價格、銀行審批和房屋過戶成本等因素，這個被有些網友稱作“完美理論”的模式幾乎不可能實現。就算騙貸成功，如果賺不出2%以上的利率差，都背不回交易稅費。

　　夫妻離婚假交易？拒貸！

　　這“招”是這樣的——我在北京有套房，把房子只寫在老婆名下，然后假離婚。現在這套房市價700萬元，我讓她把房1000萬元賣給我，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，我倆繼續住著房子，手里卻多了700萬元。用這700萬元投資的利益，正好用來還房貸。

　　“如果房價大跌，我就不還房貸了，讓銀行把房子拿走，這樣我們的房子就在高位套現了；如果房價繼續漲，我還可以在適當的時候真賣出去，再賺差額。現在京滬深很多人在這么做，這就是次貸危機的來源。”

　　“你當銀行傻？”面對微信群里有人宣稱身邊好友已經如此操作成功的說法，一位來自國有銀行個貸機構的人士嗤之以鼻：“一看就是外行寫的。”

　　記者了解到，對于貸款申請，無論是評估單位，還是銀行，都會做盡職調查。“查到買賣雙方原來是夫妻兩口子，銀行直接就會拒貸了，怎么可能貸出錢來？”這位銀行業人士說，要查買賣雙方曾經的夫妻關系很簡單，因為貸款就要提供各種證明，其中離婚證上就寫明了原夫妻雙方的姓名和身份證號。

　　做高成交價騙貸款？沒戲！

　　為什么要用房子套房貸出來呢？因為和其他任何一種貸款方式相比，房貸的利率都相對較低，還款年限又長。從幾年前開始，就有人打“套房貸”的歪主意。

　　找個真實買家，就能套取銀行貸款嗎？在一個投資購房群里，又有人貼出了“我朋友”的故事。

　　“我朋友和他媽就是這么操作的。高評房價，現在拿著好幾百萬元的現金花，特別爽！”這名網友說。

　　按理說，如果子女已經成年，那么和父母的關系就可以算成兩個單獨的家庭。如果父母的年齡還可以貸款，那么無論是父母購買子女名下房產，還是反之而行，都能貸款出來。但當記者截屏發給一家評估機構負責人時，他的態度非常鮮明——雖然能貸款，但這“歪招”不可能實現。

　　“市價700萬元的房子評估價頂多到560萬元，按照3成首付，頂多能貸出來392萬元，怎么可能貸出來700萬元？這房子值多少錢，不是買主賣主上嘴皮碰下嘴皮說了就算的。”他說。

　　記者從北京多家銀行了解到，二手房的貸款額度，都是按照“交易價、評估價取其低”計算的。即使買房人按照1000萬元報購房合同，實際房子的評估值也不會是1000萬元。

　　算上房地產交易稅費，賠了！

　　如此看來，騙房貸實際能操作的空間，也就是找別人交易、騙出不到400萬元的貸款，相比“歪招”里說的700萬元額度縮水了40%。

　　“現在貸款利率這么低，就算只能貸到幾百萬元，拿出來投資買個理財也合適啊。”一名網友說。

　　真合適嗎？記者計算成本后發現，如果套出來的貸款額度年收益不足6.3%，也就是利率差額在兩個百分點以下，就等于白白做了一筆虧本買賣。

　　首先，如果要實現足額貸款392萬元，這套房的簽約價格，就得是560萬元，當然這只能是親人之間為降低過戶成本商定的交易價格。即便如此，按照2.7%的中介相應費用計算，通過中介完成網簽、貸款手續辦理和過戶的價格，就是15.12萬元。即使找到目前相對便宜的中介，中介費也在5萬元以上。

　　其次，按照560萬元的價格計算，這套房非常有可能被定義為非普通住宅。如果要完成過戶手續，就意味著要繳納契稅和營業稅。

　　一般來說，北京網簽價560萬元的二手房，都已經超過了90平方米。那么按照契稅最低1.5%計算，這套房的契稅為8.4萬元。因為已經是非普通住宅，即使房源已經滿五年且是惟一住房，也要收取房屋總價與買入價差額5.6%的營業稅，類似實際交易案例中營業稅通常會收到25.76萬元。因此，總體算下來，這套房一次交易成本至少接近40萬元。

　　目前，北京二手房的房貸普遍都在8.8折左右，對應的貸款利率，就是4.3%左右。如果按照30年貸款時間、等額本息計算，年還款23.312萬元。

　　如果將這筆錢用于保本理財，年化收益率大約是3.4%。就算風險極高的P2P理財，年化收益率也降到了9%左右。如果取中間值年化收益率6.2%計算，年收益為24.304萬元。

　　這也就意味著，如此折騰一趟，年收益只有9920元。在貸款30年的周期中，這些利潤連最基本的過戶成本都背不過來。

　　“至于說什么房價下跌就斷供，那更是外行人的說法。”一位中介機構負責人說，如果這套房貸款392萬元之后直接斷供，就算銀行收回房產并作價300萬元拍賣，剩下的92萬元也要向個人追償，而非“拿房子一抵了之”。

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