中央明確當前供給側結構性改革的任務是“三去一降一補”，同時，也明確了“宏觀政策要穩(wěn)；產業(yè)政策要準；微觀政策要活；改革政策要實；社會政策要托底”的基本政策基調和原則。因此，在實際工作中，需要深刻領會中央精神，按照中央的戰(zhàn)略部署，切實地做好相關的具體工作。

　　去庫存

　　房地產庫存的結構性特征

　　城市常住人口的群體結構中，潛在購房需求最旺的群體，由于收入等原因，難以對住房形成有效需求。現(xiàn)在城市常住人口中潛在購房需求最大的群體是農民工，以及參加工作時間不長的城市新增就業(yè)人群。這部分人群因為婚戀和子女教育等問題是有較強的購房意愿的，但現(xiàn)實中這種有效需求受到了收入和養(yǎng)老等問題的極大制約，難以成為現(xiàn)實中住房的有效需求者。

　　房地產庫存主要在三四線城市，而城鎮(zhèn)化的未來趨勢是特大城市群，這導致了房地產供給的區(qū)域錯配。因為一二線城市土地較為稀缺，當前房地產投資更多向三四線城市集中。可是，這些城市在未來城市化中的地位卻岌岌可危。從世界經驗來看，這種由原來的鄉(xiāng)村變?yōu)樾〕擎?zhèn)、產生很多小城市的城市化趨勢并沒有發(fā)生，而是在完成了城市化之后，大量人口仍然會向大都市之類的地區(qū)聚集。城市化最終可能是呈現(xiàn)一系列的大城市群，這意味著三四線城市人口聚集會較為緩慢，甚至可能會向一二線城市進一步聚集。但是，因為這些城市已建成的房屋是不可移動的，這就導致了目前房地產供給和未來的房地產需求在地域上不匹配，即使我們刺激需求，刺激的最終結果是一二線城市房價高漲，三四線城市依然庫存巨大。

　　房地產庫存的新增主力是商業(yè)用房，這部分產品在新常態(tài)下需求有限，導致房地產供給的產品使用屬性與現(xiàn)實需求錯配。目前，商業(yè)營業(yè)用房高速累計成為了房地產供給結構的一個特征。在高速經濟增長期，對商品房的投資需求上升，再加上前期限購等政策的影響，部分社會購買力轉向商業(yè)用房，結果導致商業(yè)用房的建設面積在過去幾年大幅度攀升。但是，隨著經濟步入新常態(tài)，經濟將會在較長時期維持中高速增長，對廠房等需求拉動放緩。同時，隨著互聯(lián)網辦公、電子商務等商業(yè)模式崛起，傳統(tǒng)商場、寫字樓模式受到了巨大沖擊，實體性質的商業(yè)用房需求受到了抑制。這導致商業(yè)用房在未來一段時間內都將呈現(xiàn)較為嚴峻的局面。

　　結構性庫存下的有關政策思考

　　房地產高庫存的現(xiàn)實性和結構性特征，決定了其去庫存的復雜性、艱巨性和中長期性。因此，房地產的去庫存關鍵是切忌全面刺激各地的購房需求，而是需要按照供給側結構性改革的思路，兼顧短期和中長期，切實讓市場發(fā)揮作用，做好打一場相對持久的去庫存戰(zhàn)役的準備。

　　以土地經營權入股方式在農村建立合作養(yǎng)老機構，實現(xiàn)以地養(yǎng)老，為進城農民工在城市購房分憂解難，提升農民工的購房意愿，促進有效需求的形成。農民工買房的一個重要限制是農村老人的養(yǎng)老問題，為此，需要在農村加強養(yǎng)老機構的建設，解決進城農民工的后顧之憂。為了降低農村老人的養(yǎng)老成本，可以采用土地經營權入股的方式，由村集體集中土地，利用土地的收益統(tǒng)籌建立互助型養(yǎng)老機構。這一方面解決了養(yǎng)老機構和農民養(yǎng)老的資金來源問題。另一方面又可以將土地集中，化解現(xiàn)在老齡人口耕種零散土地問題，提高經濟效率。

　　在三四線城市通過推行房地產投資信托基金方式，以金融手段化解房地產空間錯配。現(xiàn)有房地產庫存在三四線城市累積，但人口卻向一二線城市聚集。要解決這種空間的錯配，可以通過設立房地產投資信托基金，主要投資三四線城市的房地產（信托基金投資的這部分房產目前可以用于流動人口的暫時租賃，隨著城市的發(fā)展，未來也可以滿足當?shù)匦略龀Ｗ∪丝诘馁徺I需求），將三四線城市房地產庫存變?yōu)楝F(xiàn)金流。這樣既增加了當?shù)氐姆康禺a購買力，又可以讓房地產商將這部分解套的資金，向需要投資的一二線城市轉移，通過資金流動解決房地產的空間錯配問題。

　　一二線城市結合棚戶區(qū)改造加大房地產供給。當前的房地產庫存是一種結構性過剩，一二線城市的需求旺盛，未來還有發(fā)展空間。限制一二線城市房地產發(fā)展的主要是土地供給，因此，現(xiàn)在需要加大土地承載力，提高土地利用效率。為此，需要結合棚戶區(qū)改造，充分利用有限土地增加住房的供給。這一方面可以滿足市場需求，另一方面可以補充房地產投資，抑制一二線城市房價的過快上漲。

　　適當延長土地開發(fā)時間期限等，允許三四線城市開發(fā)商自我調整供給速度。在三四線城市房地產供給結構性過剩的情況下，需要通過市場手段降低供給，才能逐步緩解庫存壓力。在前些年房地產市場火爆的時期，為了促進供給，出臺了很多政策來加快房地產建設速度，例如，要求土地在規(guī)定時間內完成開發(fā)。現(xiàn)在需要在三四線及以下城市放松這些政策，使得開發(fā)商能夠根據自身城市特點，控制供給。

　　從中長期來看，需要加大中西部城市群建設力度，吸引人口集聚，活躍市場。未來城市化的趨勢會更多向大城市群集中。為了化解三四線城市的房地產危機，需要在中西部地區(qū)加大城市群建設力度，將空間開發(fā)的指導思想從區(qū)域開發(fā)向城市群建設轉移。通過城市群輻射周邊，將中西部城市缺乏中心的網狀格局向星形格局轉變，以中心帶動周邊，促進市場繁榮。

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• 下一頁
• 全文閱讀