企業購不動產抵扣并非房價上漲推手 借營改增炒房抵稅是誤讀

　　結合近半年來全國房價的瘋狂上漲，有觀點質疑“營改增”新政鼓勵企業買房置業是不是成為了房價的推手。但專家認為，住宅并不在營改增新增的抵扣范圍之列，因此不能說企業購置不動產的抵扣政策是這次住房價格上漲的推手。

　　今年5月份全國推行的“營改增”稅改中，首次把不動產納入了企業增值稅抵扣的范圍，也就是說企業購房能抵扣增值稅。結合近半年來全國房價的瘋狂上漲，有觀點質疑“營改增”新政鼓勵企業買房置業是不是成為了房價的推手。對此，有稅務專家表示，不動產納入了企業增值稅抵扣的范圍確實在一定程度上刺激了企業的置業需求，甚至有的企業會把現有辦公場所或廠房出租，轉而新購置不動產享受抵扣政策。不過他認為，此舉雖然在一定程度上刺激了商業地產交易的活躍，但總的來看此輪房價上漲主要在于住宅，而住宅并不在營改增新增的抵扣范圍之列，因此不能說企業購置不動產的抵扣政策是這次住房價格上漲的推手。

　　根據營改增新政，企業新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費都是可以用來抵稅的。據稅務部門人士提醒，在不動產抵扣中有一些需要把握的關鍵點。根據政策規定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其取得的進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。“這是大的抵扣原則，還有一些細化的規定，比如企業購進不動產，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒抵扣，就把購進的不動產銷售了，這時候可以把沒抵扣的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。”

　　例如一家企業購入價值1000萬元的房屋用來出租，則進項稅額為99萬元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100萬元，其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進銷業務發生，該企業10年內都不需要繳納增值稅。這對于很多企業確實是不小的誘惑。此外，一些大型連鎖企業在發展新店時也會轉而選擇購進不動產用作經營，而不是租賃店面，因為新購的不動產也可以用于抵扣。以一家餐飲公司每年新增50家至80家門店為例，這些店面成本都可以作為進項抵扣，企業稅負將大為減輕。

　　“不過，企業作為納稅人固然會充分享受政策的紅利，但應該也不會因此而違反企業運營規律刻意為之。如果購買房產不利于企業本身的生產經營的話，相信多數企業也不會僅僅為了抵扣去購買或者大量購買房地產。”有稅務人士認為，不動產納入了企業增值稅抵扣的范圍雖然在一定程度上刺激了商業地產交易的活躍，但大多數應該不會為了抵扣而無目的地買房。（張欽）

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