租房說(shuō)法

　　冬天來(lái)了，來(lái)海南過(guò)冬的老人越來(lái)越多。老兩口租個(gè)小房，來(lái)年天暖了再回去，這是不少人的選擇。

　　實(shí)習(xí)季到了，往返遠(yuǎn)在郊區(qū)的大學(xué)城太費(fèi)時(shí)間，選擇在市區(qū)租個(gè)房子過(guò)渡一下，也是很多學(xué)生的一個(gè)考慮。

　　租房是雙方的選擇。租個(gè)合適的房子不容易，租房子如果租出官司來(lái)，那對(duì)房東和租房者來(lái)說(shuō)，都是耗時(shí)、耗費(fèi)心力的一件事。希望以下的案例，能夠給大家?guī)?lái)一些啟示，避免雙方對(duì)簿公堂。□南國(guó)都市報(bào)記者何慧蓉通訊員 毛雨佳 蔡莉

　　提前退租沒(méi)提前通知房東

　　法院判決押金中抵扣租金

　　2015年3月中旬，小星在海口龍昆北路租了一個(gè)房子，每月1300元，租期一年，里面有家具家電，這個(gè)房子是通過(guò)熟人介紹租的，小星最初還是覺(jué)得不錯(cuò)。可是3個(gè)多月后，小星卻憤怒地找到了房東陳文高。“一個(gè)月的水電費(fèi)高達(dá)五六百塊錢(qián)，這怎么可能?”小星說(shuō)，連續(xù)3個(gè)月高得離譜的水電費(fèi)讓她起疑，她查看之下卻發(fā)現(xiàn)，她的房子與隔壁的水電是連在一起的，她的是總表，住在隔壁的房東陳文高用的是分表。小星找到陳文高，要求一人付一半，但陳文高不承認(rèn)在用水電，雙方協(xié)商未果。“我直接把他的分表斷了。”小星的行為讓陳文高也很不高興，他多次斷了小星的總閘。

　　兩人矛盾再度升級(jí)。“他停了我的水電，我都沒(méi)辦法住了。”小星說(shuō)。“她弄壞了我家里的門(mén)、空調(diào)、冰柜、床等。”陳文高說(shuō)。在鬧僵的情況下，小星在去年7月中旬搬了出去，陳文高沒(méi)把押金退給她。在討要未果的情況下，小星將陳文高起訴到了海口龍華區(qū)法院，要求退還其租房押金5200元。陳文高不愿意退還押金，稱小星搬家之前沒(méi)有告訴他，而根據(jù)雙方的合同約定租房期為1年，租房不到一年不退還押金。

　　海口龍華區(qū)法院審理查明，雙方簽訂的合同約定，如提前退房要2個(gè)月通知對(duì)方，找到房客，由房客付押金等。房屋設(shè)備清單上注明有一臺(tái)洗衣機(jī)。小星在搬走前，已經(jīng)提前支付了一個(gè)月租金1300元。至于小星所稱的陳文高用她水電，陳文高所述的小星弄壞房屋設(shè)備，均因沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)，法院未予采信。

　　龍華區(qū)法院審理認(rèn)為，小星在7月中旬搬出涉案房屋，應(yīng)支付7月份的租金。根據(jù)雙方的《房屋租賃合同》約定，如原告(小星)提前退房，應(yīng)提前2個(gè)月通知被告(陳文高)。但是，小星在退房時(shí)，未能提前兩個(gè)月通知陳文高，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，向陳文高支付2個(gè)月的租金。據(jù)此，龍華法院判決，在扣除兩個(gè)月租金后，陳文高應(yīng)返還小星押金2600元，駁回小星的其他訴訟請(qǐng)求。

　　律師說(shuō)法

　　租期6個(gè)月以上未簽訂書(shū)面合同視為不定期租賃

　　房東在合理期限前通知不違約

　　租房時(shí)，為了防止房客提前退租，或者對(duì)房屋及家電家具等的損壞，房東基本上會(huì)要求交押金。可是，最后引起糾紛的，大多也是因?yàn)榉繓|不退押金。

　　押金該不該退?該退多少?房客與房東對(duì)簿公堂時(shí)，這總是爭(zhēng)論焦點(diǎn)。對(duì)此，海南瑞來(lái)律師事務(wù)所律師魏道言表示，這主要看租賃雙方的合同約定，以及當(dāng)事人是否構(gòu)成違約。租賃合同的簽訂很重要。法院會(huì)根據(jù)雙方的合同約定及違約情況判定押金是否退還以及退還多少。

　　魏道言分析道，這兩個(gè)案件中，小星在沒(méi)有通知陳文高的情況下就提前搬走，未按照合同約定提前兩個(gè)月通知，構(gòu)成違約，且小星沒(méi)有提供相應(yīng)的證據(jù)證明陳文高存在違約。那么，依照雙方的合同約定，小星應(yīng)向陳文高賠償未提前兩個(gè)月通知的房租損失，龍華法院的判決結(jié)果有事實(shí)和法律依據(jù)。在吳燕與陳鋒的房屋租賃合同糾紛案中，兩人只在2013年7月簽訂書(shū)面的《房屋租賃合同》，之后就沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。”“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”陳鋒在2015年10月通知吳燕搬離，應(yīng)視為在合理期限內(nèi)通知了承租人。吳燕提前搬離承租房屋，視為對(duì)陳鋒解除合同的認(rèn)可，雙方都不構(gòu)成違約。雙方只需依據(jù)公平原則，結(jié)清交付房屋前的租金、水電、物業(yè)等費(fèi)用即可，龍華法院的判決合法、合理。

　　律師提示

　　租賃合同上應(yīng)明確

　　家電家具狀況及賠償責(zé)任

　　這兩個(gè)案件中，在退還押金的問(wèn)題上，都牽扯到了家具及房屋損壞的問(wèn)題。魏道言律師表示，陳文高所稱的房屋設(shè)備損壞，因兩人在房屋設(shè)備清單上只注明有一臺(tái)洗衣機(jī)，陳文高也沒(méi)有證據(jù)證明其房屋損壞的種類(lèi)及金額，因此法院不予支持。陳鋒提出的防盜門(mén)、房門(mén)等的損壞，也因雙方在最初合同中未約定房屋租賃狀態(tài)，陳鋒單方作出的維修也沒(méi)得到吳燕的認(rèn)可。

　　魏道言律師提醒，為了減少租房糾紛，避免不必要的麻煩，出租房屋時(shí)，租客和房東雙方應(yīng)就房屋裝修情況和家具家電明細(xì)作出相關(guān)約定，最好是采用列清單的方式經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，如未做特別約定，家電家具應(yīng)該是包含在租賃房屋范圍內(nèi)的，房東應(yīng)負(fù)責(zé)維護(hù)檢修，但因租客人為損壞的，租客應(yīng)當(dāng)賠償，至于丟失的家具家電，租客也應(yīng)賠償。在簽訂房屋租賃合同時(shí)，除了要約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等常規(guī)內(nèi)容外，最好標(biāo)注房屋本身的狀況、家電家具等清單，以及新舊程度等。(涉案人物均為化名)

　　房東要賣(mài)房她退租

　　法院判決房東返還租金押金

　　吳燕通過(guò)中介，花了600多元的咨詢費(fèi)租下陳鋒的房屋。陳鋒人在重慶，常年不在海口，便將位于海口金貿(mào)西路的房子交給中介幫忙出租。2013年7月，吳燕通過(guò)房產(chǎn)中介公司看中了陳鋒的房子，并與陳鋒簽訂租房合同，每月租金2100元，一次付清一年租金。吳燕還交了5000元的押金。住了一年之后，吳燕對(duì)該房子還算滿意，便與人在外省的陳鋒協(xié)商，又住了一年，租金也減到了2000元每月，每半年一付。

　　就這樣雙方通過(guò)電話、微信等聯(lián)系，吳燕一直租住在陳鋒的房子里。2015年國(guó)慶期間，陳鋒打電話給吳燕，說(shuō)自己要回來(lái)小住一個(gè)月，并打算將房子賣(mài)了，讓吳燕找地方搬。雖然陳鋒并沒(méi)有催著她趕緊搬家，但吳燕當(dāng)時(shí)大腹便便，為了生孩子和坐月子方便，吳燕決定提前搬走。2015年11月中旬，吳燕與他人簽訂了租房合同，之后搬走。2015年12月22日，人不在海口的陳鋒委托朋友從吳燕處拿回了房門(mén)的鑰匙。

　　兩天后，陳鋒從重慶飛到海南，并在回來(lái)后對(duì)房子進(jìn)行了整修，花費(fèi)近五千元。陳鋒表示，這些錢(qián)應(yīng)該從保證金中扣除。于是，因?yàn)榉课菥S修及退押金的事情，吳燕和陳鋒起了爭(zhēng)執(zhí)，吳燕在今年上半年將陳鋒起訴到了海口龍華區(qū)法院。

　　吳燕說(shuō)，陳鋒提前讓其搬家，構(gòu)成違約，應(yīng)雙倍返還其保證金，退還多交的租金、利息，以及中介咨詢服務(wù)費(fèi)。陳鋒則否認(rèn)自己違約，并表示是吳燕自己提前搬家，構(gòu)成違約，且還造成自己的防盜門(mén)、房門(mén)、衣柜損壞，下水道堵塞，屋內(nèi)污水橫流，應(yīng)承擔(dān)近五千元的維修費(fèi)。

　　龍華法院認(rèn)為，吳燕與陳鋒只在承租的第一年簽訂書(shū)面的租賃合同，之后轉(zhuǎn)為不定期租賃，陳鋒在提前電話通知的情況下，可以解除合同。吳燕自行搬離承租房屋，應(yīng)視為其對(duì)陳鋒解除合同的認(rèn)可，陳鋒沒(méi)有違約。吳燕在2015年12月22日交還鑰匙，在此之前應(yīng)支付租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。至于陳鋒提出單方維修費(fèi)用，因沒(méi)有吳燕確認(rèn)，且在最初合同中也未約定房屋租賃狀態(tài)，法院未予采信。海口龍華區(qū)法院作出判決，陳鋒返還吳燕租金、押金共計(jì)5200多元，駁回吳燕其他訴訟請(qǐng)求。

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