????通往一渡青青小鎮路邊的廣告牌。

????“那從來就不是批的別墅”

????青青小鎮六期A地塊項目工地大門口，一塊由淶水縣城鄉規劃管理局監制的建設規劃公示牌顯示，項目的建設單位為國達房地產開發有限公司，項目占地面積61823.7㎡，總建筑面積57719.88㎡。依公示牌公示的數據計算，六期A地塊項目的容積率為0.847。

????新京報記者在淶水縣住房和城鄉建設局官網上查詢到了青青小鎮二期、二期E區、三期C區、四期A區、B區、C區、E區，五期A區、C(B、C地塊)的商品房銷售(預售)許可證，共11張。

????其中，多張預售許可證上均顯示，有獨棟銷售。每套平均面積155.5-400平米不等。其中公開預售許可證的二期產品均為獨棟建筑。整個公示預售許可當中，獨棟建筑總計172棟。

????新京報記者從小區業主提供的一份“一渡·新新小鎮總平面規劃方案”的圖紙中看到，所謂的“總平面規劃方案”只羅列了五到十期以及大地塊的指標。該指標顯示：“容積率1.64”。

????11月18日，新京報記者拿到了依申請公開的青青小鎮部分規劃材料。其中，淶水縣城鄉規劃局出示的“關于該項目信息公開的情況說明”顯示：該項目規劃方案為總體設計，分期實施。項目總用地面積90.6公頃，總建筑面積99.62㎡，容積率1.10，共分九期，現已經建成一至五期。

????同時公開的一份項目規劃平面總示意圖顯示，業主提供的總平面規劃方案示意圖中的大校地塊已經摘牌，“十期”也不見蹤影。

????“那不是任何風景區，那從來就不是批的別墅。”淶水縣城鄉規劃局相關負責人回應青青小鎮業主時否認小區審批別墅項目。關于容積率問題，他稱那是國家的硬性規定，總的容積率不能低于1.0。

????房地產業界人士介紹，獨棟別墅屬于非商品房，也就是說和商業用房是一類的，無論是買一手房，還是二手房，稅費都要高于普通商品房。這種“類別墅”實際上與獨棟別墅相差不大，卻是按整體容積率報批的，仍屬于商品房。

????中國農業大學資源與環境學院副教授艾東表示，從項目的整體情況看，項目在最初立項時不會以“別墅類房地產開發項目”的名目進行申請，因為國土資源部早有明令禁止別墅用地審批。

????按照國土資源部《限制用地目錄》在項目總體規劃審批中，整個小區的容積率只要超過1.0就可以。因此，開發商在建設過程中，前期建設部分旅游設施，后續開發房產對外售賣，以低容積率進行營銷，后續建設疊拼、聯排、高層這樣的產品來拉高總體容積率。這樣，就可以達到最初項目總體規劃審批時的容積率要求。

????艾東表示，部分開發商打擦邊球現象已成房地產業內潛規則，他們前期建設旅游設施，后續開發房產對外售賣。以低容積率進行營銷，以此來規避相關法律法規紅線的觸碰。但無論怎樣，“獨棟別墅類房地產開發”都是不允許的。

????（記者 張越 游天燚）

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