●去年以來，中海地產整合中建、中信兩大地產公司，人事隨之震蕩

　　●今年前10月銷售額被恒大、碧桂園反超，但毛利率仍遠超行業水平

　　沒有一絲征兆，就在本月中中國海外發展有限公司（以下簡稱“中海地產”）突然公布換帥的消息。隨著11月15日一則肖肖接任中海地產董事會主席的公告發布，中海地產告別了三年多的郝建民時代。

　　眾所周知，在郝建民執掌中海地產三年多時間里，中海地產完成了中信地產和中國建筑旗下房地產板塊的整合與并購，被業內看作是龍頭房企整合并購的典型案例。但另一方面，中建、中信兩家龐大公司的地產，文化和治理結構都不一樣，在一個平臺上進行整合的難度之大可想而知。除了整合帶來的人事和組織架構變動外，面臨行業轉型發展的共同瓶頸，中海地產的業績增長在今年也出現了被反超的跡象。

　　“郝氏”時代大收購

　　11月15日中國地產發布公告稱，郝建民因工作調整，決定辭任公司執行董事、主席兼行政總裁一職；肖肖則獲選為公司主席及公司行政總裁。

　　公告一出，業內一片嘩然。中海地產這家千億級的龍頭房企在三年多的時間里已經是第二次換帥。

　　雖然在中海地產掌門的時間僅僅三年多，但郝建民在任期間對中海地產帶來了顯而易見的改變。

　　在郝建民辭任前一個月，中海地產剛剛完成了對中信地產的并購。據中海地產10月18日的公告顯示，中海地產向中信股份收購以住宅為主的物業項目，已于9月份完成。

　　今年3月，中海地產公告稱，公司將并購中信股份房地產業務。9月，中海地產披露了兩大收購框架：中海地產對中信地產最終的收購總價為310億元，同時中海地產將通過轉讓物業和向中信發行股票這兩種方式進行結算，中信持有中海地產10%股份，成為中海地產第二大股東。

　　據接近中海地產人士此前對記者表示，中信地產位于北京的住宅項目被劃歸入中海地產，而其在三四線城市的項目或將會被劃歸至中海宏洋。

　　而在去年中建地產整合之路上的主導者，也實為郝建民。2015年3月24日，中海地產發布公告表示，公司與中建股份已就擬注入資產達成協議，338億元地產資產注入中海地產，其中包括1092萬平方米土地儲備。同日，中海地產前任主席孔慶平宣布卸任，郝建民接任主席職務。

　　在業務梳理的同時，據媒體報道，中海地產自2014年開始，一改已實行多年的區域化制度，引進大部制縱向一體化管理制度，中海總部將負責前期拿地、報建、融資等工作，而新成立的工程公司、營銷公司將專門負責后期的工程、營銷工作。在業內看來，這實際上加強了總部方面對于地方區域的管控。

　　一年來持續人事震蕩

　　伴隨著中海地產不斷的資產整合和內部架構調整，三年多來中海地產內部的人事變動也頗為頻繁。

　　僅2015年一年，中海就有多位高管離職。去年9月，中海集團副總裁、中海營銷公司董事長曲詠海以及中海宏洋助理總裁、副總建筑師范逸汀相繼離職。去年11月，中海地產美國公司副總裁朱明輝正式從中海地產辭職。據了解，他曾經擔任中建地產北京公司總經理及中建地產北京區域公司執行總經理。在中建地產同中海地產整合后，被外派至美國紐約，參與中海地產在海外的第一個開發項目。

　　而在今年1月，中建地產的元老，原公司執行董事兼總裁陳誼辭職，理由是“需要投入更多時間于其他事業發展及個人事務”。據了解，中海地產與中建整合后，陳誼名義上為中海地產總裁，但分管的業務只有中海地產的投資拓展部，主要負責管理中海地產在美國的公司，只在紐約有一個項目。

　　有行業研究咨詢機構人士對記者表示，中海的人事變動背后實際上是公司機制調整帶來的表面效應。

　　而在本月舉行的大海智地開業儀式上，從中海地產離職投身創業的曲詠海對媒體坦言：“有人說，我離開中海是對中海的改革不滿。在這里我想說，制度體系沒有好與壞。區別只不過是在特定的時間段里，利與弊的一個權衡問題。”

　　有接近中海地產人士向記者表示，中海地產與中信地產的業務合并中，項目上的基層人員不少還是選擇了繼續留在現有崗位上，抱著對中海的看好，以及“對現有項目的投入和感情”。但在管理層面，則不盡然。據媒體之前報道，中信地產更高級別的管理層成員大多數選擇了離職，這一比例遠超70%。

　　資源更豐富，利潤率存挑戰

　　一直以來，中海以財務穩健、利潤領先為業內稱道。但是從今年的業績數據不難看出，中海的銷售規模增速顯現出落后于同等規模房企的態勢。

　　據公開資料顯示，2013年，郝建民接任中海主席之時，公司銷售金額為1082億元，當年機構的統計報告顯示，中海地產的銷售金額排在全國房企第五名，碧桂園和恒大尚在其后。而在今年克而瑞發布的2016年1-10月房企《銷售流量榜》《銷售權益榜》TOP100數據顯示，中海以1619億元銷售金額排名第六，恒大、碧桂園實現大規模反超。

　　“今年TOP5房企上半年銷售均超千億，差距越拉越大。這一方面是因為中海地產一直以穩健著稱，更加追求利潤質量，另一方面也可能是因為企業整合動作較多所致。”克而瑞研究中心分析師房玲表示。

　　受到行業整體利潤率下滑的影響，中海要保持其一直以來在高利潤方面的優勢也面臨不小的挑戰。

　　據克爾瑞研究的數據顯示，2016年上半年，中海的毛利率為28.2%，同比下跌了4個百分點。根據中海近5年來的年報顯示，其營收毛利率已從2011年的40.3%下降到2015年的28.6%，下降了近12個百分點。

　　克爾瑞研究方面表示，毛利率的下跌一方面是行業大勢所趨，另一方面也可能是因為中海自身業務的調整所致。近兩年中海業務整合方面動作較多，其于去年10月拆分物業管理業務上市，造成今年上半年其他業務收入大幅降低，為2.7億港元，相比去年上半年的13.8億港元，同比下滑了80.4%。

　　不過，整合并購也為中海地產帶來了豐富的資源。申萬宏源研報顯示，去年完成來自母公司中國建筑的房地產項目注入1090萬平方米土地儲備。中信旗下所有住宅開發項目也為其帶來約2400萬平方米土地儲備，主要為可作銷售的成熟項目，將給中海外在今年帶來額外約750萬平方米的可售資源。這意味著中海外的合約銷售總額在今年及未來幾年有望實現大幅增長。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，中海與中建地產重組完成后，再與中信地產住宅板塊業務合并，增加了其在環渤海及珠三角等區域的一、二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發商的地位。

　　在今年的8月業績會上，辭任前的郝建民曾表示，2016年中海全年合約目標金額上調到2100億港元，5年內甚至要達到4000億港元。

　　對此，安信國際分析師蔡偉鴻認為，三季度中海地產實現毛利率34.2%，帶動全年毛利率恢復至33.0%，遠超行業平均水平。盡管對于原中信旗下地產項目的改善還需時間，但不必過于悲觀。憑借成本較低的土地資源、優秀的項目運營能力和品牌優勢，中海未來三年的毛利率仍可維持在30%以上。(方王洋)

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