文/易憲容

　　序言：在“滬港通”開通兩年后，期待已久的“深港通”也即將啟動，這不僅是國內資本市場再次強化改革開放的重大發展戰略，也是優質的紅籌股潛力得以全面顯現的重大機會。

　　 2016年11月25日，中國證監會和香港證監會晚間聯合發布公告，深港股票交易互聯互通機制(即深港通)12月5日正式開通，納入深港通范圍內的股票將在12月的首個星期一開始交易。

　　我認為，深港通的啟動，不僅意味著中國股市打開了一扇對外開放的大門，也是許多優質紅籌股展現自身潛力的最好機會。這其中，內房股作為港股中最被低估的板塊有望迎來春天，而板塊龍頭股--中國恒大(03333.HK)將成為國內投資者爭搶的優質股。

　　深港通將推港股走牛

　　從目前公布的深港通相關政策來看，互聯互通可交易的股票基本覆蓋了兩地市場絕大多數股票，這對于兩地股市尤其是香港股市有著深刻的意義。

　　對于中國的投資者來說，深港通是打通中國投資者進入香港股票市場的一個重要通道，也是國內居民資產全球配置的重要途徑。如果將目前香港與深圳的股市相比較，香港作為一個成熟的市場，對國內投資者會更具有吸引力。

　　首先，從估值來看，在深圳交易所上市的公司中，90%以上公司的市盈率在30倍以上，而對港股通的在香港交易所上市的公司來說，70%以上的公司市盈率在30倍以下，這顯示出，香港市場股票估值更為合理，這是國內投資者愿意進入香港股市的重要原因。

　　其次，香港股市是一個成熟的市場，其監管法規制度健全，價格機制合理，因此，國內投資者進入香港這個市場可預期、可分析，投資決策與判斷可通過理性的方式來進行。

　　再次，自2015年8月人民幣匯率制度改革以來，人民幣一直處于貶值通道，國內投資者資產全球化配置也成了熱門話題，深港通為國內投資者實現資產配置全球化開啟了一條新的通道。

　　綜上所述，隨著深港通的啟動，香港股市牛市重來，這也是許多在香港上市的優質紅籌股重新展現其潛在價值的機會。

　　中國恒大：“兩高一低”受追捧

　　對于國內投資者而言，最為現實的問題是：在深港通啟動后，我們應該買什么樣的港股，才能實現良好的投資回報?在我看來，高增長、高分紅、低估值的“兩高一低”港股將成為國內資金爭搶的投資標的。

　　投資界有一句名，叫做“Buytherumor,Sellthefact”，意思就是說，買股票在于故事而起，賣股票在于事實出現之時，投資者有意愿購買一家上市公司的股票就在于這家公司具有誘人的前景，騰訊(00700.HK)十年漲100倍的案例，讓投資者享受了豐厚的投資回報。

　　我認為，中國恒大同樣擁有遠大的前景，隨著深港通的啟動，甚至有可能成為下一個“騰訊”。

　　業績增長是投資者獲取回報的基礎。數據顯示，恒大多年以來業績增長驚人。恒大今年前10月銷售額達3167.1億，同比增長105%，提前超額完成全年3000億年度銷售目標。至此，恒大已經超過萬科成為中國乃至全球第一大房地產企業。

　　而分析其上市以來的業績表現，恒大自2009年上市至2015年，其年均增長30%以上，近兩年高達50%以上，增長勢頭愈發強勁。除了銷售額，半年報顯示，公司總資產、營業額、核心業務利潤、現金余額等各項指標均領先行業，分別較萬科高2876億、127億、25億、1401億，成了中國名副其實的房地產龍頭企業。

　　預期是推動股價上漲的重要因素。在今年業績超過萬科成為最大房地產企業的同時，恒大未來還給了投資者更多的預期。比如，恒大在10月4日公布了未來三年的增長計劃，2017-2019年分別完成4500億、5000億、5500億的銷售額，營業額達到2800億、3480億、3800億，核心凈利將達到243億、308億、337億。

　　也就是說，未來幾年，恒大是按銷售額年均增長10%，核心業務利潤率年均增長8%來規劃的，而事實上，過去7年公司銷售的復合增長達到37%，核心業務利潤率平均增長10.7%。無論是從以往的業績軌跡及未來發展趨勢來看，恒大的估算都相對保守，肯定會給投資者帶更多的驚喜，這也是恒大將要給投資者帶來的誘人預期。

　　派息是衡量股東回報的重要指標。資料顯示，恒大自2009年上市以來，每年均派發股息，去年每股派息0.38元，股息率7.9%，上市以來累計派息254億，被譽為派息最豪爽的國內房企。

　　此外，上市以來，恒大的股東回報率(ROE)一直保持高位，去年為20.5%。與之相對，公司市盈率僅為6倍，市值僅為萬科的四分之一。如果中國恒大在A股上市，市值至少在2000億人民幣以上，可見其價值低估相當明顯。

　　值得注意的是，恒大目前正在進行房地產業務在國內A股的分拆。分拆完成后，恒大將是少數幾個具備國內和香港同時上市的集團，不但地產業務的估值能夠在A股市場得以體現，更能直接影響中國恒大作為控股公司的估值，成為恒大估值提升的潛在動力。

　　綜上所述，中國恒大符合“兩高一低”的優質上市公司標準，在國內資產荒的大背景下，隨著兩地資本市場打通，中國恒大必將受到國內投資者追捧，這也意味著其股價還有巨大的上漲空間。

　　行業整合下的大贏家

　　在新一輪的房地產調控政策下，盡管中國的城市化進程不會改變，但是中國房地產市場的利益格局及形勢將發生巨大的變化。在我看來，中國房地產市場最大的變化在兩個方面：一是大量的中小房地產企業退出市場，整個產業越來會向少數優勢房地產龍頭企業聚集。另一個方面是未來隨著房地產稅等政策出臺，中國房地產市場回歸理性，回歸到居住功能，對于堅持做“民生地產”的恒大來說，這無疑是一個前所未有發展機會。

　　要成為行業的“大贏家”，需要建立穩固的基礎，恒大早已做好準備。管理決定成敗，恒大之所以能從一家區域小房企發展成全球第一房企，與其科學、先進的管理模式不無關系。比如說業界對“恒大模式”極為推崇，它從管理模式、項目選擇、規劃設計、材料使用、招投標、工程管理、營銷七個方面建立了完整的標準體系，最大限度降低全國拓展帶來的經營風險，確保成本的有效控制和精品產品的打造，讓恒大在高速發展的過程中始終朝著正確的方向前進。

　　此外，恒大堅持建造大眾化精品住宅，產品類型的組合科學合理，其集中采購、統一采購配送的體系，大大降低了原材料成本。值得一提的是，恒大的總土地儲備高達1.86億平米，一二線城市土地儲備投資占比73%，但它的土地累計成本約為997元/平米，處于較低水平。近期土地市場的上漲，按現值估算則超過5700億元。產品保持高品質且價格“親民”、標準化管治形成的成本控制能力，是恒大擁有強大盈利能力的重要原因。

　　恒大的成功，還在于許家印對房地產市場大勢透析地理解與把握。對于任何投資而言，了解大勢及順勢而為，是最為關鍵的一步。許家印看到了中國房地產市場發展大勢，通過超前的戰略規劃，帶領恒大公司攀上一個又一個業績的高峰，實現公司業績保持加速度增長。

　　在業績高速增長的同時，隨著恒大引入300億戰略投資者，財務狀況也將繼續優化。以集團中期報告數據為基礎，在成功引入戰投后，凈負債率可從92.9%降至65.8%，隨著銷售及交樓金額的大幅上漲，銷售回款及凈資產大幅增加，凈負債率將持續降低，財務狀況愈加穩健。

　　展望未來，隨著中國房地產市場回到居住功能，不僅會有一個越來越大的市場，也要求住房行業全面工業化、標準化、產業化。在“贏家通吃”的新時代，與其他房地產企業相比，恒大擁有更明顯的優勢，能給予投資者更高的業績增長預期。隨著深港通的啟動，中國恒大估值過低的狀況將會扭轉，其有望迎來業績大幅增長、估值持續提高的“戴維斯雙擊”式上漲。

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