原標題：2017樓市 你的空間在哪兒？

　　明年房價是漲是跌？會有抄底機會嗎？三類買房人群中你屬于哪一類？轉型中的房企會給市場帶來怎樣的驚喜？

　　歲末年關，作為買房大軍中的一員，你是否還對猶如翻滾過山車般的2016年心有余悸？從年初高價地、搶房潮、買不起，到中國房地產市場銷售額首次突破的10萬億之中，有多少是房價暴漲后無奈的人們多支付的血汗錢。無底線般的漲價已經完全違背了市場正常的規律，一線城市發生大量這樣的案例：換房需求的人們剛剛賣掉舊房錢還沒拿到手，所看中的新房卻已經漲了20%以上……

　　“出來混遲早要還的”，9·30調控橫空出世，各種嚴格規范市場秩序的舉措隨之而來，打擊虛假廣告、嚴查首付貸、高檔住房預售價格嚴格控制……市場瞬間降入冰點，成交量一落千丈，房價終于在年底看到了久違的降幅。尤其是12月14日在北京舉行的中央經濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”，更加讓人們相信國家對于打擊房地產投機的決心。可以說，政府部門一切控制房價的大招都已經放出，據稱還將陸續有新的嚴格措施出爐，就等著2017年市場的檢驗。那么，2017年會有怎樣的愿景？房價會便宜點兒嗎？市場會發生怎樣的變化？以下是北青報記者從房地產產品變化以及人群分類變化兩個角度做出的2017年預測。

　　房價：2017年房價下跌？省省吧,但有抄底機會

　　每遇調控，勢必引發一輪房價是否下跌的討論，從而引起新一輪的觀望，但從歷次結果來看，最終仍將迎來報復性反彈。

　　無論是專業的分析調查機構，還是業界各大專家以及房地產從業人員，始終不會懷疑，由于受到2016年年底的調控措施影響，全國房地產銷售額在2017年上半年將會出現同比下滑的態勢。但進入下半年，最晚至10月份之前，調控措施對一、二線城市負面影響的逐漸消退，全國層面的下行趨勢將逐漸減弱，直至恢復正增長。而他們對市場抱有信心的原因有三個：

　　首先，開發商不差錢。2016年預計有5.5萬億元的外部資金流入地產市場。在這5.5萬億元的外部資金中，來自銀行理財產品的資金在今年大幅增長，全年預計貢獻4萬億（占比超70%），成為開發商外部資金的重要來源，為開發商拿地等提供充裕的資金。

　　此外，知名機構中金公司證券研究預計2016年土地出讓金總額約為4萬億元，開發商在手資金綽綽有余。

　　其次，高價地陸續入市，高成本勢必造就高房價，不可能降價賣房。2016年昂貴的土地成本和顯著的溢價將激發開發商的提價意愿。

　　據了解，2017年，僅北京預計進入10+萬的項目將不下50個，而三環左右的項目進入15萬時代也只是時間問題。據專業機構《億墅家》調查結果顯示，截至2016年12月25日，北京市1000萬元以上新建商品房成交占比達到43.83%，相信2017年占比仍將上升，這就意味著北京千萬級以上的項目將成為主流產品。

　　第三，一線城市與核心二線城市短期內供應缺口難以得到根本解決。雖然一、二線城市供不應求的情況在一定程度上得到改善，但難以徹底解決，因此房價繼續上漲的壓力仍然存在。

　　據北京市規劃委公布的相關數據統計，2016年內，北京市將會完成13宗地塊的出讓交易，共計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米，規劃建筑面積約186.27萬平方米，預計獲得相關土地出讓金455.655億元。無論是規劃建筑面積，還是建筑用地面積，均是北京含住宅用地供應，近五年來的最低值。

　　但買房人還是不要太過絕望，可以預見的是，在明年四季度前的某一時段，資金壓力帶來的某些樓盤推出特價房是可以期待的，但那時千萬不要認為是房地產的拐點已到，而是基于開發商為了償還銀行利息或者到了某一個支付周期，必須需要一部分現金流，放出一部分房源而已。比如，一個10萬+的某項目拿出一棟樓，價格85000元/平方米，這可能就是該項目所謂的底價，也可能是您最后一個抄底的機會。

　　三類主流產品 將形成三級消費市場

　　2017年，如果不出意料，買房人群將迅速分化成三類。豪宅人群、保障房人群、二手房人群。由于相互之間過渡產品嚴重斷層，三種人群之間形成難以逾越的鴻溝。

　　首先看豪宅人群。他們是10萬+的主力購買人群，中間刨除所謂各大上市公司、BAT高管等金字塔尖人群，絕大多數都是賣了改善房，“夠著”成為豪宅的主人。

　　據中原地產首席分析師張大偉介紹，2016年，預計全年10萬+達到了580套，而之前歷史總和只有250套，也就是說，2016年一年超過了之前的歷史總和。雖然2016年10萬+豪宅簽約爆發，但實際上，數字對比潛在供應量依然懸殊，從待售預期看，2017年將出現3000套以上的10萬+預期。

　　由于市場上300萬至800萬之間的改善型項目嚴重斷層，因此，城市中的中產者在居住升級中面臨著兩個選擇：一、砸鍋賣鐵，步入豪宅消費群體。二、賣舊買舊，在二手房市場中千挑萬選。

　　再來看二手房人群。《億墅家》最新統計結果，2016年，北京市新房成交量大概在47000多套，二手房成交量將近27萬套。

　　二手房市場相對來說，是一個充滿機遇的市場，房源的議價空間大，買賣雙方達成雙贏的案例比比皆是。可以預見的是，2017年，雖然有調控的原因，致使大量的二手房主不愿低價賣房，因此出房率會很低，但仍然具備超過新房一倍的成交量潛力。

　　偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉認為，北京已經進入存量房時代，交易量增長符合城市發展的生命周期。整體看，存量房的池子越來越大，可供交易的房源越來越多。

　　第三種人群無疑就是剛需人群。毋庸置疑，初次置業的年輕人是自住房等保障性住房的絕對主力軍，無論是買房設定的門檻還是自身具備的買房實力。

　　自2013年北京市首次推出“自住型商品房以來，自住房在解決市場的剛性需求以及平抑整體均價中發揮了至關重要的作用。據了解，2016年北京自住房成交量突破萬套，未來還將進一步加大供應。

　　在9·30新政中，北京明確提出“加快自住型商品住房用地供應，除東城區、西城區、石景山區外，其他區要于2016年內盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。”截止到2016年12月13日，北京自住房成交量共計10284套，同比去年27783套的成交量，下滑了近63%；總成交總面積為90.27萬平方米，與去年相比下滑了63%；成交均價方面基本與去年持平，為18360元/平方米。

　　有關業內人士分析稱：2017年預計將有2萬套的新建自住房陸續入市，約為今年的2倍，進一步緩解剛需家庭的住房壓力。

　　據有關專家指出，我們應該理性地看到，自住房供應量遠遠不夠，更別說追求品質了。作為金字塔底座的剛需人群，可供選擇的余地太小，這對一個城市的發展是非常不利的。

　　該專家說，明年市場將非常平靜，三種人群心態歸結為：巋然不動的高房價會讓高收入者心止如水，讓改善者在選擇恐懼中糾結，剛需者無房可買哀莫大于心死。市場活力大大下降，從而導致資金外流、人才流失的多種副作用。

?

?

?

相關鏈接：

?