明年房地產(chǎn)市場將會怎么走？中央透露這些信號

　　12月16日正式閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，對中國房地產(chǎn)市場提出了新的定位和工作部署，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，被看作是在減弱住房金融屬性。同時，會議在抑制房地產(chǎn)市場泡沫、增加土地供應(yīng)、落實人地掛鉤等方面的部署，也決定著明年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場走勢。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”　

　　未來或?qū)?yán)防金融資金炒房

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，在部署2017年中國房地產(chǎn)市場工作時，中央經(jīng)濟工作會議率先明確了這一戰(zhàn)略性定位。

　　看似通俗易懂的表述背后，有著怎樣的含義？中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴記者，上述定位意在減弱金融屬性，住房屬于耐用消費品，基本功能是居住，不是用于投資和投機賺錢。

　　倪鵬飛說，未來金融監(jiān)管層面的關(guān)鍵，就是要防止股市、債市、保險和銀行資金違規(guī)進入樓市。“此輪樓市過熱，最主要原因就是金融機構(gòu)利用監(jiān)管漏洞，采取不同形式讓資金繞道轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場”。“炒房最可怕的地方不在于用自有資金炒房，而在于用金融資金炒房，金融機構(gòu)參與是造成高杠桿的主要因素。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任、中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞在接受記者采訪時坦言。

　　作為從業(yè)人士，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進解釋稱，“政策含義非常明確，住房需求要繼續(xù)得到保障，炒房需求要管控和遏制”。

　　為保障正常的購房和貸款需求，會議提出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。

　　抑制房地產(chǎn)泡沫、防止大起大落　

　　要堅持分類調(diào)控，因城因地施策

　　會議要求，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。“可以看出，政策明確了明年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路。”嚴(yán)躍進告訴記者，一是抑制房地產(chǎn)泡沫，主要是土地市場和房價的泡沫；二是防范市場出現(xiàn)大起大落，讓市場更加穩(wěn)定，從而預(yù)期才會更加穩(wěn)定。”

　　擠出炒房泡沫后，真實的供求關(guān)系才更容易顯現(xiàn)。倪鵬飛分析，決策層清醒認(rèn)識到房地產(chǎn)的定位，絕不容忍投機的泛濫，如果采取措施確保住房回歸居住和消費屬性，有助于房地產(chǎn)市場擠出泡沫，顯現(xiàn)真實的供求關(guān)系，有利于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　會議明確，去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

　　落實人地掛鉤政策　

　　一、二線城市或加大土地供應(yīng)指標(biāo)

　　會議指出，要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。倪鵬飛認(rèn)為要區(qū)別看待：三、四線城市的情況是地方政府大量供應(yīng)土地，由于供應(yīng)總量多，房價反而會低；但在一、二線城市，由于主、客觀兩個層面的作用造成土地供應(yīng)不足，形成土地的饑渴和短缺，加上土地拍賣制度就把地價搞得特別高。“針對一、二線土地市場供應(yīng)不足導(dǎo)致的地價、房價上漲，可以從兩個層面來解決。”倪鵬飛建議，首先要加大土地供應(yīng)指標(biāo)，采取人地掛鉤模式；其次由于一、二線城市存量土地比較多，同樣有盤活的余地。

　　嚴(yán)躍進說，“政策初衷，就是考慮到各大城市人口流動的差異性特征”，預(yù)計明年繼續(xù)實行限購的城市，在獲得開發(fā)用地、土地轉(zhuǎn)性等方面將有更多機會，2017年下半年樓市供應(yīng)緊張局面有望改變。

　　加快住房租賃市場立法　

　　城市住房結(jié)構(gòu)將進一步改善

　　會議還指出，要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。今年6月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

　　在嚴(yán)躍進看來，發(fā)展住房租賃市場無論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求，還是進一步改善城市住房結(jié)構(gòu)的角度，都有益處。

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