錢報(bào)去年10月25日A4版《杭州市中心小區(qū)垃圾如山》

　　下城區(qū)法院主持調(diào)解。物業(yè)公司在2月23日之前，將欠款支付給中北市容環(huán)衛(wèi)所。本報(bào)記者 孫晶晶 攝

　　位于杭州市中心黃金地段的住宅小區(qū)，居然垃圾成山，惡臭陣陣。去年10月份，本報(bào)報(bào)道了杭州平安居小區(qū)一直欠繳垃圾清運(yùn)費(fèi)，導(dǎo)致小區(qū)垃圾無人清理。（錢報(bào)去年10月25日A4版《杭州市中心小區(qū)垃圾如山》詳細(xì)報(bào)道）。之后，杭州市下城區(qū)中北市容環(huán)境衛(wèi)生所一紙?jiān)V狀，將平安居的原小區(qū)物業(yè)公司告上了法院，追討拖欠了3年的小區(qū)垃圾清運(yùn)費(fèi)7萬多元。

　　2月20日，這起杭州首例“拖欠垃圾清運(yùn)費(fèi)案”塵埃落定。在下城區(qū)法院的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解，小區(qū)原物業(yè)公司——浙江中潤物業(yè)經(jīng)營管理有限公司在3天內(nèi)支付拖欠的7萬多元垃圾清運(yùn)費(fèi)。

　　一年兩萬多的小區(qū)垃圾清運(yùn)費(fèi)

　　拖了三年就是收不上來

　　平安居小區(qū)位于中山北路屏風(fēng)街旁，建于2006年，只有三幢居民樓，410多戶居民。其中，一號樓和二號樓是商品房，三號樓是回遷房。

　　據(jù)中北環(huán)衛(wèi)所副所長楊國寶介紹，小區(qū)垃圾清運(yùn)費(fèi)一般都是一年一收。平安居小區(qū)每天產(chǎn)生25桶垃圾，大概三噸左右，每年垃圾清運(yùn)費(fèi)是25750元。可是，從2014年1月開始，小區(qū)的物業(yè)就再也沒交過這筆垃圾清運(yùn)費(fèi)。

　　中北環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)收費(fèi)的工作人員陳偉娟說，環(huán)衛(wèi)所多次發(fā)函，上門去物業(yè)公司催繳，對方態(tài)度都挺好，可就是一直拖著不給錢。

　　去年10月下旬，中北市容環(huán)衛(wèi)所只好暫時(shí)停止了平安居小區(qū)的垃圾清運(yùn)工作。

　　不過，考慮到居民的正常生活，天水街道、下城區(qū)城管局又緊急召開協(xié)調(diào)會，本著為居民服務(wù)的理念，決定暫時(shí)由中北市容環(huán)境衛(wèi)生所繼續(xù)墊付垃圾清運(yùn)費(fèi)，先將垃圾清除出小區(qū)，再由街道督促物業(yè)公司繳清拖欠的垃圾清運(yùn)費(fèi)。

　　環(huán)衛(wèi)所無奈向法院起訴

　　物業(yè)公司需三天內(nèi)結(jié)清欠款

　　這筆垃圾清運(yùn)費(fèi)欠了三年，為什么遲遲交不上？中潤物業(yè)副總經(jīng)理吳樹榮也很無奈：“我們物業(yè)費(fèi)收不上來，沒錢交垃圾清運(yùn)費(fèi)用。”

　　原小區(qū)物業(yè)管理的陳主任之前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，“有超過2/3的居民都沒有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。我們一個月收上來的物業(yè)費(fèi)一萬元還不到，現(xiàn)在物業(yè)公司員工的工資都快發(fā)不出了，平常的運(yùn)營很是艱難，基本上都要靠公司在其他小區(qū)服務(wù)所得的物管費(fèi)補(bǔ)貼給我們這里，才能勉強(qiáng)支撐。”

　　此次中北環(huán)衛(wèi)所起訴到法院的訴求是清運(yùn)費(fèi)加上拖欠三年的利息。

　　2月20日，下城區(qū)法院主持調(diào)解，雙方很快就達(dá)成和解：物業(yè)公司在2月23日之前，將拖欠的77250元支付給原告杭州市下城區(qū)中北市容環(huán)衛(wèi)所。利息就算了。其他案件受理、財(cái)產(chǎn)保全申請等費(fèi)用均由物業(yè)公司承擔(dān)。

　　物業(yè)公司表示會及時(shí)清欠

　　并將追討業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)

　　不要以為這回是物業(yè)公司輸了官司。物業(yè)公司拖欠環(huán)衛(wèi)所垃圾清運(yùn)費(fèi)，理應(yīng)由物業(yè)公司支付給環(huán)衛(wèi)所。但是，正如物業(yè)公司負(fù)責(zé)人所說，不是我不交，而是業(yè)主不肯交給我，這就是另外一個法律關(guān)系。物業(yè)公司的吳經(jīng)理說，現(xiàn)在經(jīng)過法院協(xié)調(diào)，他們會在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)支付拖欠的垃圾清運(yùn)費(fèi)。另外，針對小區(qū)業(yè)主之前拖欠物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)，他們也會通過法律途徑去追討。

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主和物業(yè)公司之間也是一種契約關(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人、浙江省直律協(xié)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任陳鐘說，物業(yè)公司的職責(zé)有服務(wù)也有管理。對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治等，這是物業(yè)公司提供的服務(wù)。但是收取物業(yè)費(fèi)，是它的管理內(nèi)容，也是它的權(quán)利。物業(yè)公司不必等到被環(huán)衛(wèi)所告了自己付出了垃圾清運(yùn)費(fèi)才去向業(yè)主追討，其實(shí)在長長的三年拖欠期里，早就可以向業(yè)主追討，也可以采取法律手段。

　　在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)闃I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭的案子不少見，經(jīng)常有業(yè)主說——我不交是因?yàn)槲飿I(yè)公司服務(wù)不到位，但是大多數(shù)時(shí)候，這并不能成為不交物業(yè)管理費(fèi)的合法抗辯理由。而且，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的不良行為也侵害了其他業(yè)主的利益。物業(yè)費(fèi)收不上來，服務(wù)就很難到位，這就引起了其他業(yè)主的不滿和抵觸，造成更多的業(yè)主拖欠甚至拒交物業(yè)費(fèi)，這樣一來，物業(yè)公司就更難保證服務(wù)質(zhì)量，平安居當(dāng)初就是陷入了這樣的惡性循環(huán)。

　　就算再不情愿

　　也得交物業(yè)費(fèi)

　　沒入住就不用交物業(yè)費(fèi)嗎？

　　有人認(rèn)為自己還沒有享受到物業(yè)服務(wù)所以不用交物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，物業(yè)管理是物業(yè)公司對整個小區(qū)的房屋建筑、設(shè)備、公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等全面的日常維護(hù)和管理，對于業(yè)主來說，在購買房屋以后，不管住與不住，都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)。

　　對物業(yè)服務(wù)不滿意可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

　　如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問題，可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū)。但是要因?yàn)榉?wù)不到位而拒繳物業(yè)管理費(fèi)，如果上了法庭，這樣的證據(jù)一般比較難提供。

　　停車位少，業(yè)主每天都停不了車可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

　　物業(yè)費(fèi)是否交納所對應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任。而業(yè)主所提出的相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目問題，尤其是與買賣合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問題，因分屬不同的法律關(guān)系，除非有特殊約定，否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合法抗辯理由。本報(bào)記者孫晶晶 本報(bào)首席記者 肖菁

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