3月17日下午,北京市宣布房產新政,樓市調控力度空前。而在當天夜里又有三個城市宣布限購升級。系列組合拳意味著未來哪些大趨勢?幾家歡喜幾家愁,哪些人會受到新政影響?央廣《王冠紅人館》為您深度解析有關房產新政的那些事兒。

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　　一、解讀——秒懂3.17北京房地產新政

　　3月17日下午,北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會,北京樓市調控進一步升級。

　　居民家庭名下在北京已擁有1套住房,以及在北京無住房但有商業性住房貸款記錄(全國范圍)或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款。(含公積金貸款)。另外,企業購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若交易對象為個人,按照本市限購政策執行。

　　落實精神:房子是用來住的,不是用來炒的

　　去年年底中央經濟工作會議上“房子是用來住的不是用來炒的”這一重要表態,也成為了今年全國兩會上對地產政策和金融政策的指導思想。

　　北京作為首善之都,房地產政策的指導意義和示范意識非常強。

　　在今年年初北京市的兩會上,蔡奇市長明確表態今年北京要調控好房價,房價不能漲。而現在全國兩會結束剛一結束,北京的調控政策在3月17日傍晚就應聲落地,可以說力度空前。而在當日深夜,全國各地城市又有一大波調控政策相繼落地。

　　認房又認貸,離婚也不好使了。。。

　　簡單來說,第一,首套房不受影響,保護剛需購房人群。第二,二套房的認定要求提高了,過去是只認房不認貸,現在是認房又認貸,離婚買房這條路也走不通了。只要在國內任何地方有商業貸款記錄,不管是否已經還清,政策施行后即使是無房有貸,首付比例也會從首套房的35%提高到二套房60%,而非普通住宅則從首套的40%提高到了二套房的80%。此外,還規定貸款年限最高壓縮為25年。

　　對于普通住宅和非普通住宅的劃定,有三大標準,簡單來說就是五環以內468萬以下為普通住宅,反之則為非普通住宅。然而實際來看,五環以內低于這一標準的房源極少,大多都可以達到非普通住宅的標準。如果首付80%,是一筆相當巨大的資金。可以看出這是非常明顯的去杠桿舉措。

　　力度空前,哪些人將受影響?

　　我們認為,改善型住房需求會受到較大影響,不管是普通住宅還是非普通住宅,實際上只要是首套房,首付比例35%-40%對于改善需求的家庭來說還是可以接受的,貼貼補補也就拿下了。但是本次認房又認貸之后,很多有改善型住房需求的人就從首套房資格變成了二套房資格,首付直接翻番到60%-80%,這必然會讓很多有改善需求的人望而卻步。

　　而這種改善型購房行為,通常還會產生一串連環交易,比如A買B的房子,B買C的房子,C買A的房子或者換新房子等。有時甚至中間有四五個環節來達到預期的目的。本次限購政策,很可能導致鏈條其中某些環節從首套房資格變成了二套房,也就很可能產生違約而使整個鏈條斷裂。

　　雖然新政的確對改善型住房需求有所影響,但是從制度設計者及監管層來說,很難分辨是真正有改善需求還是借改善之名鉆空子連續交易的炒房者。因為以往的認房不認貸是可以連續交易,賣出住房再次購置的。因此當前新政還是從源頭上以保障無房無貸的剛需人群為優先供給,并且購房者也會更加理性考慮。

　　本次調控預計會對二手房市場的價格壓制比較明顯。由于此前新建住宅限價嚴格,二手房市場價格上漲已經明顯超過新房,因此本次及時出臺新政會一定程度上壓制二手房價格。

　　以下5種情況秒懂北京新政:

　　無房無貸肯定不受影響,將擁有首套房資格,購買普通住宅首付35%,購非普通住宅首付40%。

　　首套房沒有貸款,將名下首套房賣出改善或更名,即成為無房無貸人士的,可以擁有首套房購房資格,首付同上。

　　首套房為婚前對方購買,個人無商業貸款記錄,如果不幸離婚,那么可以有首套房資格。

　　首套房為婚后共同購買,夫妻共同承擔貸款,不論還沒還清,就算您不幸離婚成為無房人士,也享受不到首套房資格了,購買普通住宅需首付60%,非普通住宅需首付80%。

　　有房又有貸,想再買房,您就只能攢夠60%-80%的首付了。

　　二、組合拳落地——3城市連夜限購環北京接連限購

　　連鎖多米諾——北京一聲吼,各地來跟帖

　　繼3月17日下午北京發布限購新政,17日夜間,又有3城連夜限購。

　　石家莊、鄭州和廣州的三個城市連夜出臺的限購政策,簡單可以概括為:

　　石家莊:非本市戶籍家庭限購1套,且須提供2年內連續12個月及以上個人所得稅納稅證明或社保證明,如果在本市已有住房,則不得再購買。此外,提高公積金、商業貸款購房的首付比例。

　　鄭州:3月17之后補繳社保、個稅也沒用了。

　　廣州:本市單身(含離異)人士限購1套,非本市家庭購房需滿5年社保、且限購1套,且不得通過補繳社保和個稅證明獲得購房資格。除了限購政策,限貸政策可以概括為:無房無貸款,首付最低3成;無房有貸款,首付最低4成;有房無貸款/首套房貸款還清,首付最低5成;首套未還清,首付最低7成。

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　　外溢效應:環北京地區樓市瘋漲限購政策不留死角

　　近年,在京津翼一體化發展的大潮中,隨著北京房價水漲船高,環北京的河北各郊縣房價也出現了明顯的漲幅。相應地,在北京限購政策一道道落地的同時,環北京限購政策也接連出臺。

　　3月1日,河北涿州市宣布非當地戶籍限購1套住房。

　　3月2日,河北淶水縣宣布非本地戶籍居民家庭限購1套房且首付不低于30%,本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低于60%。

　　3月8日,張家口市崇禮去宣布,本區戶籍居民家庭不允許購買第三套普通住房,非本區戶籍居民家庭只可以購買1套普通住房。

　　三、舉措——增加有效供給穩定市場

　　其實,在去年年底發布的2017中央經濟工作會議報告全文中除了提出了“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,還有著一系列的調節房地產的多項舉措,如租售并舉、增加有效供給,建設多層次的住房供給市場。

　　3月17日,北京住建委表示,土地供應方面,目前已供應商品住宅用地109公頃,完成年度土地供應計劃的42%,與去年同期相比,是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍;住房供應方面,一季度可完成自住型商品住房用地年度供應計劃的60%,屆時一季度商品住宅用地供應量將是去年全年實際供應量的1.5倍。此外,北京還明確表示:要確保新建商品住房成交均價環比不增長。還要加大土地的儲備力度,是當地增加計劃外的年度土地供應量。

　　此外,還要督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在建商品住房項目加快開發進度,盡快形成商品住房供應。

　　商品住宅的庫存不只是已經辦理了銷售手續還沒賣出的房子,還包括拿地未開工和開工未銷售的房源,而且這些房源是距離實現市場供應最近的,對于市場預期的影響也最大。這兩個階段的房源,初步統計有20萬套左右,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

　　一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應規模;另一方面,督促加快這20萬套庫存轉變為實際供應,將能起到穩定和引導市場合理預期。

　　為了保障住房的有效供應,除了加強商品住宅的供給,對于北京自住型商品房也要加大供應。

　　北京市長蔡奇同志在談到調控北京房價的方式中,還有一點不容忽視:加大自住型商品房供應,發揮其改善民生、平抑房價的作用。所謂自住型商品房,其價格相比周邊商品住房價格低30%左右,面向全市內符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內不得上市,五年后上市收益的30%上交財政。套型主要以90平米以下戶型為主,較大套型建筑面積不得超過140平方。

　　其實,北京市出臺一道接一道的限購政策一方面是保障金融安全,加大去杠桿的力度,另一方面也是期待能夠把北京和環北京的需求轉移到三四線城市,也是那些去庫存壓力更大的地方。我們認為未來房地產市場的健康穩定可持續發展還是要加大全國范圍內實體產業的投入,創造更好的就業機會,引導大量人才到都市圈乃至三四線城市發展,平衡中國各區域經濟發展,不管是對房地產市場還是當地經濟和就業,都是戰略訴求。

　　四、總結

　　長安米貴,居大不易。自古以來大都市的房價物價都是要高于全國平均水平。但是正如權威人士所言:“樹長不到天上”,健康和可持續的房地產市場意味著一個城市的宜居指數,也代表著一個城市承載夢想的包容空間。過高的價格,過快的增長會嚴重擠壓年代年輕人奮斗的意志,和一個民族腳踏實地的前進步伐。以時間換空間是我們不變的地產調控思路,希望此次調控能讓我們看到中國產業格局調整和經濟增長方式升級的更多答案。

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