小區墜井事件已7天物業和業主仍未就賠償一事達成和解

　　物管條例能否撬動墜井事件

　　大河報記者寧田甜文張琮

　　核心提示|鄭州嵩山南路與南彩路交叉口附近的錦繡山河玉暢園小區幼童墜井，昨日已是事發第7天。死者家屬稱，他們咨詢律師后，向物業提出了賠償要求。之前的1月10日，家屬對物業的賠償問題回復非常不滿。事發一周，警方目前調查處理到何種程度？物業的行政主管部門對物業又有何監管職責？

　　疑問1

　　涉事小區是否完善了物業服務應急預案？

　　我省新修訂的《河南省物業管理條例》（下稱《物管條例》）已于今年1月1日起正式施行。《物管條例》中明文規定——

　　物業服務事項可以包括物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理。

　　物業服務企業應當承擔下列義務：建立和完善物業服務應急預案，做好應急工作；定期對物業的共用部位、共用設施設備進行巡查、養護、維修。

　　物業服務企業應當按照法律、法規規定及物業服務合同約定落實安全防范措施，并協助公安等相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。

　　物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，并協助做好救助工作。

　　物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　錦繡山河玉暢園小區物業負責人說，墜井事件發生時，物業積極參與救人，人救上來后，也采取了積極的救助措施。

　　對此說法的前半部分，事發小區業主和死者家屬持質疑態度：如果物業救援及時有效，咋會是小區業主張乾龍和當時去小區串門的賈三島最終將孩子和孩子奶奶救出？很明顯，物業在遇到突發事件時的應急預案和應急處理能力很欠缺。

　　鄭州市房管局物業處相關負責人表示，事發后，該小區物業所屬公司的負責人第一時間向該部門進行了報告。

　　對此，業主和死者家屬也表示質疑：事出來了報告這么及時，物業為何在悲劇發生幾個月前業主反映井蓋安全隱患問題時沒及時巡查、養護和維修？

　　疑問2

　　出事的井蓋在移交物業前質量合格嗎？

　　《物管條例》中明文規定——

　　建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同約定，向物業服務企業移交資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。道路、綠地等配套設施按照規劃設計要求建成。由業主共有共用的池、井等共用設施設備取得使用合格證書。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔賠償責任。

　　物業服務企業擅自承接未經查驗或者不符合交付條件的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。

　　錦繡山河玉暢園小區物業負責人表示，出事的井蓋及該小區所有的井蓋，都是在物業接手前便已經存在，已經設計好的，是符合相關要求的。

　　對此，事發小區業主代表們認為，首先，如果這些井蓋是開發商在交付物業前就合格，那就只追究物業的日常維護責任。如果開發商在交付前這些井蓋就存在質量問題或者不合格，那么開發商也要擔責。

　　其次，這些井蓋如果如物業所說是符合國家設計規范的、井蓋質量是合格的，物業就要給業主們出示這些井蓋的相關資料，如井蓋的材質、廠家、合格證書等。

　　再次，物業要向業主出示日常巡查、維修、保養井蓋情況等證明資料。

　　連日來的采訪中，大河報記者在該小區走訪調查時發現，有些井蓋很結實牢靠，用手去摳或掀，根本動不了。但也有個別井蓋出現松動、用手一掀便能掀起的情況。

　　疑問3

　　小區共用部位設施設備的檢查驗收只由物業和開發商負責？

　　《物管條例》明文規定——承接新建物業前，物業服務企業應當與建設單位按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業的共用部位、共用設施設備進行檢查驗收。

　　物業承接查驗應當邀請縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門、業主代表參加，可以聘請相關專業機構協助進行。

　　縣級以上住房城鄉建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備案。

　　連日來的采訪報道中，大河報記者曾發出疑問：小區內的井蓋等公共部位的配套設施，具體由哪個政府部門負責驗收？驗收標準是什么？井蓋等小區共用部位設施設備需要達到什么要求才能予以驗收合格？

　　大河報記者就此采訪鄭州市房管局和鄭州市建委。兩家的回應均是，這個問題真是問住了他們，具體誰來驗收這部分，還真不清楚。鄭州市建委相關負責人表示，質監站只對樓房主體進行驗收，具體誰來負責配套設施的驗收，截至昨日，該負責人還未回復本報。

　　《物管條例》中明文規定，小區配套設施設備的檢查驗收，主要是由小區物業和開發商負責。

　　對此，事發小區業主們稱，他們原本以為這方面的檢查驗收應和樓房主體一樣，是由政府權威單位進行，如果只是物業和開發商一起組織驗收，效果可想而知。

　　疑問4

　　物業行政主管部門不好懲戒物業？

　　《物管條例》明文規定——縣級以上人民政府住房城鄉建設和房地產行政主管部門（以下簡稱物業管理行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行對物業服務質量進行監督管理的職責。

　　省物業管理行政主管部門應當制定全省物業服務市場主體和從業人員信用標準，建立全省統一的物業服務市場誠信體系和信用平臺，公開物業服務項目信息和信用信息，并會同相關部門及有關單位對失信物業服務市場主體實施聯合懲戒。

　　縣級以上物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作。

　　針對物業的監管，鄭州市房管局物業處相關負責人表示，如果物業服務企業出現問題，作為它的行政主管部門，他們依照新的《物管條例》，目前只能從信用體系角度去操作。至于其他的角度，還無法進行懲戒。

　　記者查閱《物管條例》，該條例明確指出省物業管理行政主管部門可以會同相關部門對失信物業市場主體實施聯合懲戒，但聯合懲戒的具體方式，確實除了拿信用管理一種方式進行懲戒之外，并未給出其他的懲戒方式。

　　疑問5

　　公安機關對此事的調查進展如何？

　　有關鄭州錦繡山河玉暢園小區幼童墜井一事，昨日已是事發的第7天。當日，鄭州市嵩山路公安分局的民警出了警，那么，目前進展情況如何？

　　昨日，鄭州市嵩山路公安分局治安一中隊一名民警說，此事人命關天，還有很多東西需要調查，目前仍在調查當中。此事是不是案件目前還不好說。要了解詳細情況，還需向分局警綜大隊了解。

　　隨后，嵩山路公安分局警綜大隊相關人員經向領導匯報后回復大河報：此事還需向分局宣傳人員了解。該分局宣傳人員稱，此事目前尚不方便多說。

　　《物管條例》中規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，物業管理、公安派出所等部門和社區居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等各方參加。聯席會議協調解決本轄區內物業管理中的重要問題。

　　昨晚8時許，鄭州市嵩山路辦事處宣傳負責人說，該辦事處分包涉事社區的副書記還在努力為雙方搭建溝通橋梁，以促使雙方以協商為主。但據最新了解情況，目前雙方還未達成共識。

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