小區規模小、收費低支出多等原因導致物業“出走”

　　“管家”突然罷工

　　小區沒人管咋辦？

　　相關部門支招——

　　可根據物業服務合同進行維權，盡快成立業委會當好家

椰島大廈物業辦公室已基本清空并上鎖

　　小區物業想要撤出不再管理小區，在沒有找到新物業或者成立業委會之前，小區或將成為“三無”小區，這也導致不少業主擔心小區管理將變得混亂無序，比如沒有代收代繳水電費可能導致停水停電等問題。那么，小區物業撤出的原因有哪些？撤出之前是否需要滿足什么條件？業主又可以做些什么？

　　案例

　　小區物業突然要撤走 業主擔心管理陷混亂

　　“小區物業突然宣布要撤走，現在人員都離開了。”近日，海口龍華區金龍路椰島大廈的業主周女士向記者反映，小區物業的這種做法不合理，業主很擔憂小區管理會陷入混亂，因為目前小區沒有成立業委會，也沒人代收代繳水電費，衛生也沒人做，一旦停電，業主們將無水可用。

　　記者7月16日在該小區看到，小區保安室和物業辦公室已被上鎖，無人值班，物業室內基本搬空。海南金湘玉物業公司張貼的告示顯示，公司原定于7月10日退出小區，但因社區與業主挽留，決定于15日24時正式退出小區管理，要求業主及時自行安排管理，并做好對接，后續出現問題不再負責。

　　“小區從2008年服務至今已有10年，但物業退出的起因應該是去年底要做的自來水管網更換。”業主周女士說，去年11月物業出告示需要11萬元更換小區水管網，但業主發現物業管網更換報價偏高，要求提交具體的方案以及審核鑒定，但物業一直沒給，導致近100戶的業主中有約20戶人沒交更換管網費，物業后來將錢退回。加上其他一些問題，導致業主不滿。

　　“小區物業費一直維持較低的0.88元/平米，更換水管網的方案也是做了的，且也公布，但少部分業主不滿意。”小區物業許經理說，小區設施設備老化，人力物力成本增加，公司收支狀況不佳，決定撤走。

　　對此，嘉華社區林主任表示，此前已經聯系物業與業主們開過協調會，但物業已經決定要走，只能建議業主們選取代表自行管理。“目前已引導業主成立業委會籌備組，接下來進入人選公示期，開業主大會。”林主任說，等業委會成立再選聘新物業，這需要一些時間。

　　物業撤出后

　　小區業主自我管理

　　“我們小區物業今年年初就撤走了，說是小區住戶太少，收入少。”在海口文明東路口附近的工商銀行宿舍小區，業主吳先生告訴記者，物業撤走以后，小區面臨無人看管的問題，有業主曾向有關部門求助解決辦法。

　　美蘭區政府有關部門建議小區業主征求集體意見選聘新的物業公司入駐，費用由全體居民分攤。但后來吳先生參與小區的自我管理，給業主們代收代繳水電費用和物業費，對小區的公共事務進行管理，目前沒有選聘新的物業公司。

　　原因

　　為什么物業公司要撤走？記者從走訪的案例中分析到，物業撤走的小區多是老舊且規模小、物業費偏低的小區。比如椰島大廈小區和文明東路工商銀行宿舍小區，物業費分別是0.88元/平米和約0.6元/平米，而前者的住戶數是80多戶，后者是20戶左右，總體的收費額度不高，小區規模也較小。

　　椰島大廈小區原物業公司許經理就表示，小區總體收費不高，加之人力物力成本上升，小區設備老化，尤其是電梯等維修率高，投入成本也大，收支不均衡，物業公司才會撤走。

　　此外，還有的小區物業由于部分業主不及時配合繳費，也可能考慮撤走。

　　規定

　　住建部門：暫時沒有物業提前解約的相關規定

　　那么，物業企業要撤出小區，不再管理小區事宜，是否有撤出的相關規定和機制？需不需要滿足什么條件下才能撤出呢？記者查閱了《海南經濟特區物業管理條例》中的有關規定，其中指出，物業服務合同期限屆滿后，業主大會尚未作出續聘或選聘物業服務企業決定，原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原物業服務合同自動延續至新聘物業服務企業正式接管時為止。

　　不過，該條例中除了規定物業在服務合同到期情況下的去留問題外，并沒有關于在服務合同期內撤出的規定，也沒有相應的限制條件。

　　對此，海口市住建局物業處有關負責人介紹，現行的相關物業管理規章制度沒有提前解約這一塊的具體規定。

　　建議

　　業主可根據物業服務合同進行維權 盡快成立業委會當好家

　　對于小區物業宣布撤離，業主們擔心小區陷入“管理空缺”問題，海口市住建局物業處負責人表示，物業管理條例中關于物業服務合同的規定，就要求必須包含合同期限、變更和解除的相關內容，如果物業公司提前解約撤離或者擅自決定撤離，建議業主們查看合同約定內容，包括物業是否提前告知撤離，提前多久告知，以及違約撤離的責任等，依法提出訴求進行維權。

　　此外，海南唐海律師事務所律師陳其強建議，無論物業公司出于何種原因撤離，小區業主除了依法維權外，還應盡快組織業主成立業委會，如此將有助于選聘或解聘物業公司，占據主動。陳其強說，在應對物業公司退場時，建議小區業主做好物業用房、公共場地以及財物、結余物業服務費、專項維修資金等相關費用的交接工作。

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