記者幫幫幫丨樓上滲水到樓下怎么辦？律師給美舍嘉苑二期業主支招

市民李先生住在美蘭區美舍嘉苑二期，去年“摩羯”臺風過后，李先生發現樓上滲水至自家客廳天花板，隨即向物業反映。如今近一年過去，李先生與開發商仍未就修復方案達成一致，他客廳天花板至今還留有水漬痕跡。

市民 李先生：從去年9月份“摩羯”臺風后，他們樓上窗戶沒有關，或者是窗戶質量問題，導致水流到客廳，然后水就滲到我家天花板。我們補過一次，然后補過又滲水了。

在李先生家中

依稀可見天花板上遺留的滲水痕跡

記者了解到

去年因新房進宅

李先生曾對滲水問題自行修補過一次

不過當時墻面仍處于受潮狀態

后續又出現了滲水

目前水漬雖已干燥

但維修問題始終未得到有效解決

市民提供圖片。拍攝時間：2024年10月19日

記者現場拍攝畫面。拍攝時間：2025年8月29日

市民 李先生：我的訴求是樓上要做防水了，然后用涂料（把天花板）給補了。我這有涂料，要出個工人，過來幫我用涂料把頂上給補了。

美舍嘉苑二期小區物業客服管家 小譚：接到市民反映的時候，物業的人已經上去看了，確實是因為臺風，臺風吹的話（樓上地板）是濕的，我們初步懷疑是臺風的雨水飄進去。剛開始懷疑是水管，但是樓上是2024年12月份才交房的，前面漏水的時候是沒有交房的，水管也沒有漏水，樓上交房之后也沒有使用水，水表是歸零的，所以沒有辦法排查出漏水點。

樓上住戶的水表顯示為零。

針對市民的訴求，海口12345督辦美蘭區下洋瓦灶片區棚改項目指揮部介入協調。物業方稱，交房時的簡裝標準中，開發商通常不會在客廳地面設置防水層，針對李先生家的滲水問題，施工方曾給出過具體修復建議，通過高壓注漿將防水材料注入天花板內部縫隙，阻斷滲水路徑。不過，這一修復方案最終未被李先生采納，雙方未能就后續處理方式達成一致。

小區開發商——海南晉發置業有限公司工作人員答復稱，小區驗收交付標準為簡裝，對應的維修標準也將遵循簡裝規格，同時，李先生家客廳天花板使用的是藝術涂料，涂抹存在技術要求，而小區現有施工隊暫不具備相應施工能力，無法滿足該修補需求，僅能按照簡裝標準為市民進行修補。

面對當前協調僵局，如何明確責任歸屬、保障李先生的合法訴求？記者就此咨詢了專業律師。海南東方國信律師事務所主任李君表示，根據《民法典》第二百七十二條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。因而，樓上房屋未收房前，開發商作為房屋所有權人，應當盡到對房屋的管理義務；樓上房屋已收房未入住的，業主作為所有權人需承擔責任管理義務，即使未實際居住，仍有管理房屋、避免損害相鄰的義務。

海南東方國信律師事務所主任 李君：若漏水源于樓上專有部分，收房前的開發商需承擔做防水的義務。若漏水是開發商的責任，李先生的實際損失，包括藝術涂料的修復應當獲得賠償。開發商以“按交付標準維修”的抗辯不成立。協商未果的情況下，也可以向住建部門投訴進行處理。最后的話，如果經過協商、投訴還是處理不了，就需要權利人向法院提起訴訟。提起訴訟需要準備的一些材料，包括漏水事實的證據、因果關系的證據、損失的證據、主體身份信息等證據材料。

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