律師建議，辦理房貸時看清合同細則內容最重要，個貸經理口說無憑

　　步步都要小心為營，不然被銀行霸王陷阱看中的話，后續發展方向往往是“啞巴吃黃連，有苦說不清”。在銀行個人業務的霸王陷阱中可謂是五花八門，而在房貸這個熱門業務中更是埋藏了許多“顯而易見”的陷阱，似乎有種“越明顯就越安全”的感覺。

　　提前還款倒扣費，貸款合同“地雷”多

　　楊先生與他的幾個朋友最近就深陷于房貸提前還款的迷霧中，他向記者表示，“最近與朋友合伙經營生意賺了一些錢，大概每人有15萬。一時間有這么多錢除了興奮之余，還頭疼著應該怎么樣合理運用。因為大家都是房貸之人，所以最后商量著不如用這筆錢進行提前還款。”

　　楊先生和他的幾個朋友都在不同銀行進行貸款，在沒有這個打算前他們根本不知道提前還款也要收取比較大的額外費用，也就是所謂的違約金。提前還15萬元，卻有可能被收取1萬到2萬左右的額外費用。

　　經過記者相關調查，像工、農、中、建等10家大型銀行雖然基本上向記者表示一般情況下提前還款不會收取手續費，不過最終能否允許提前還款則需要按照房貸合同的相關細則進行決定。

　　工行廣州天河一位不愿透露姓名的支行個貸負責人告訴記者，“其實銀行最不愿意看到的就是客戶提前還款，在支行層面就更不愿意，因為這就意味著銀行放出去的款項沒有能夠得到有效的回報。所以銀行會利用收取較高的手續費作為門檻，不過都不會高調對外宣稱。只有當客戶真正需要辦理時銀行才會告訴客戶相關事項。”

　　而他則提醒，“其實現在主要辦理提前還款的客戶是早前打了7折利率優惠的客戶，因為現在要提高存量房的利率風聲不絕于耳。但本來這批客戶已經享受到較低的優惠，如果還要提前還款那更加令到銀行無利可圖。”

　　“如果真需要提前還款的客戶則不要一次性的把款項都還清，這樣也許能夠降低較多的額外費用。假設客戶貸款還剩30萬元，提前還款28萬元，收取的額外費用應該在1000-2000元（不過還是需要視每家銀行的情況而定），那么剩下2萬元就按照原有貸款利率歸還收取。”該人士建議。

　　同時，所有的后續貸款事項都必須按照貸款合同辦事，所以如果在簽訂房貸合同時要注意相關事項。因為在房貸合同上有一些條款表面上看似對現行貸款沒有太大的影響，但一旦涉及到后續業務運作就有可能產生“無厘頭”陷阱。

　　如現在存量房利率的“被提高”，很大程度上就是因為房貸者在跟銀行簽訂合同時沒有注意里面的措詞。若合同上寫的是利率會隨著國家政策調整而調整，那么銀行隨時調整利率在法律上是合情合理的。

　　辦理越多個人業務房貸就能獲得優惠是銀行“潛規則”

　　無可否認，在辦理房貸的時候都希望能夠獲得更多的優惠。但在目前房貸政策“嚴控監管”的情況下，要獲得優惠并不是那么簡單。

　　最近，許多銀行都在大搞拉存款之戰，各種各樣的手段無奇不有。送大米、油等生活物品就不在話下，同時也把房貸是否能夠得到優惠的條件也附加上在銀行存款的多少或者強迫你購買銀行的一些短期理財產品與辦理信用卡等“莫須有”的條件。

　　“目前因為國家房貸政策的不斷施壓，銀行對于大眾客戶的貸款一般都不會給予什么相關的優惠。但其實銀行是能夠給客戶開出如貸款利率7到8折的優惠，但只針對所謂的VIP客戶。比如說如果存款超過10萬可以視為最低端的VIP客戶，在該客戶或其介紹的朋友需要貸款時可以在基準利率以下浮動（無論是一手房還是二手房）。”農行天河一不愿透露姓名的支行行長表示。

　　“如果客戶沒有太多存款在銀行，可以通過購買銀行的短期風險較低的理財產品為條件來獲取銀行的優惠。因為短期風險較低的理財產品也可視為銀行一筆不錯的存款業績。”他補充道。

　　不過，該支行行長也坦言，“這對銀行而言都是目前如此一個市道下面的潛規則，銀行也知道如此的做法會激怒客戶，但為了業績確實有苦難言。很多時候都有收到許多客戶的投訴，作為一家支行的行長只能一只眼開一只眼閉。”

　　關于房貸的陷阱經常不絕于耳，也許在平時生活中存在的陷阱遠遠不止記者所梳理或碰到的內容。例如，在房貸好端端地還款過程中，房子卻會被無辜拍賣（理財周報近期曾專門報道相關實例），或者明明選擇好一種還款方式，卻有一天被銀行告知你已經同意更換還款方式。

　　一些房貸產品名字上說得多么動人，但真正辦下來卻令到不少客戶吃盡苦頭。有律師則建議，“凡是在房貸上產生的任何業務都必須要體現在合同上，不要只聽個貸經理的口頭說法。口頭上答應客戶什么都行，一旦產生事情必須要有合同為證。所以，在辦理房貸時看清合同比什么都重要。”

?? （作者為理財周報零售銀行實驗室研究員）