房產稅能遏制炒房？（人民圖片）

　　■房產稅開征與房地產價格為負相關，但中長期對房價的影響有限

　　■房產稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機制與房產稅的征收技術環節不能順利對接；還在于對居民或家庭征收房產稅存在一定的征收技術難題，而且短時間內難以解決

　　有利于抑制投機，引導和規范房地產市場健康運行

　　記者：房產稅改革牽動人心。它的推出將對房地產價格產生什么樣的影響？

　　巴曙松：我們對房產稅改革的效果進行了實證研究。對稅基的處理，為了與現有房產稅的口徑一致，也與目前房地產法規的分類標準一致，我們模擬將房產稅的征收范圍劃分為兩種：第一種是商品房(住宅、商業營業用房、辦公樓)，第二種是商業用房(商業營業用房、辦公樓)。假定按對房地產保有環節稅收進行調整，研究的結果是，開征房產稅對商品房價格的影響系數從中部、西部、東部到全國，分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；對商業用房價格的影響系數分別為0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。實證研究的結果表明，房產稅開征會使房價微量下跌，房產稅開征與房地產價格為負相關。

　　這種負相關，將對房地產企業的經營行為產生深遠的影響。對保有環節征收房產稅，閑置的土地也將按照評估的財產價值納稅，有利于促使開發商加快土地開發進度，從而優化土地資源配置，有利于抑制房地產市場投機，引導和規范房地產市場健康運行。由于稅收的本質使得房產稅在房價供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開征房產稅對房價的影響有限。

　　開征-自住購房者需求

　　記者：無論是消費性購房，還是投資性購房，開征房產稅，都會增加購房成本，你認為房產稅改革最終會抑制消費和投資需求嗎？

　　巴曙松：要具體分析。房產稅的開征，將通過對房價的影響作用于不同類型的需求主體。對于自住購房者來說，一方面可能由于開發環節稅負的降低而降低開發成本，進而降低前期購房成本，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機者來說，由于后期保有成本的增加必然對投資與投機者的購買動機產生抑制效果，隨著保有環節稅負的加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。

　　記者：有什么現實依據嗎？

　　巴曙松：為了獲得基礎分析數據，我們通過多種渠道開展了問卷調查。此次調查分為網上和網下進行，其中網下收回118份有效問卷，網上收回186份有效問卷，樣本總數為304 份。受訪者年齡分布主要在20—50歲之間，中等收入水平群體占比達63%，已有住房和沒有住房的比例接近1∶1，且行業分布廣泛。因此，本次問卷調查具有一定的代表性。

　　受訪者對房產稅改革條件下房價變化的預期是明顯的。首次購房者的投資決策受政策變化的影響較小，自住性需求的價格彈性較小，而投資性購房者的投資決策易受政策左右。對于出臺房產稅方案后如何處置投資性住房，已購置住房的受訪者對房產處理的選擇趨同，28%以上的受訪者選擇賣掉全部或部分投資性住房。

　　房產稅開征對宏觀經濟運行的影響十分有限

　　記者：不少人以為，開征房產稅會增加政府財政收入，從而抑制消費，不利于經濟增長，你認為是這樣的嗎？

　　巴曙松：這個問題值得探討。房產稅開征的確會給財政收入帶來影響，因為房產稅是地方財政收入的組成部分。但房產稅稅收規模的大小，由房產稅稅基和房產稅稅率共同決定。調整現有房地產相關稅收開征房產稅，會對地方財政收入產生影響，影響的效果和程度與現有房地產稅收結構、地方房地產市場結構和地方財政收入結構有密切聯系，不能簡單認為房產稅開征會單向地增加或減少地方財政收入。

　　具體來說，要先看房產稅開征對財政支出的影響。地方公共財政支出對道路、學校、醫院等公共設施投入的增加，有利于改善居住環境，引起當地房地產價值增值，即房地產外部性增值。

　　另外，當地房地產市場發展又會影響地方財政支出的規模。即地方房地產市場發展速度與地方財政支出之間呈正相關性。在一定程度上，房產稅開征會降低房地產的投資和投機需求，降低房地產市場的活躍程度和發展速度，從而降低當地公共財政支出。再看房產稅開征對財政收支缺口的影響。房產稅開征對財政收支缺口的影響，主要是通過對財政收入、財政支出雙重影響的凈效應決定，該凈效應取決于不同的房產稅改革方案。

　　所以，從財政收入上看，根據模擬研究的測算，房產稅開征，對宏觀經濟運行的影響十分有限。

　　從國際經驗看，在實行中央和地方分稅制的國家，房產稅一般是地方政府的支柱性稅種。對于土地制度是公有制的國家，開征房產稅是對使用權的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產權制度并不矛盾，房產稅稅負通常比土地私有制國家(土地和地上物合并計稅導致稅基擴大)輕。

　　推進房產稅改革，必須審慎積極穩妥

　　記者：目前來看，推出房產稅的最大現實障礙是什么？

　　巴曙松：當前，房產稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機制與房產稅的征收技術環節不能順利對接，即地稅局如何才能把房產稅收上來；還在于對居民或家庭征收房產稅存在一定的征收技術難題，而且短時間內難以解決。

　　房產稅一般以不動產的評估值為計稅依據，需要有健全的不動產評估機構、科學的評估標準和高水平的評估手段；同時，稅收征管體系也需要進行調整。只有這樣，房產稅的征收才有科學的依據，才能有效發揮房產稅征收的作用。

　　記者：你對我國房產稅改革，有哪些政策建議呢？

　　巴曙松：首先，要明確房產稅改革的主要目的。就是完善房地產稅制，促進房地產業的正常發展，并為地方政府提供穩定的稅源。房產稅征收應以促進房地產業正常發展為首要目的，不能因為房地產或宏觀調控需要而讓房產稅承受過多的職能，同時也不能一味強調提升稅收水平，而忽視對房地產相關稅種的合并以及稅收水平的合理減少和下調。

　　其次，要明確改革方向，完善相關配套制度安排，為房產稅推出創造條件。再次，要統籌規劃，因地制宜，分散決策。由于各地經濟發展水平各異，房地產發育程度很不均衡，要在統籌規劃的基礎上，授予地方政府在具體的征收細則、征管辦法等方面一定的權力，由地方政府因地制宜，分散決策，制定適合當地情況的具體實施辦法。

　　總之，推進房產稅改革，必須審慎積極穩妥。