“五一”臨近，第三輪調控“新國八條”實施至今也已滿3個月，但樓市調控效果似乎仍不太理想。“新國八條”頒布后，樓市迅速進入了觀望期，成交大幅跌落，部分一線城市成交量甚至遭到“腰斬”，但房價松動的跡象卻仍不明顯。

　　部分業內人士指出，政策發揮效應有一定的滯后性，調控的效果隨著時間的推移會越來越明顯；但也有業內人士認為，調控政策已經被市場逐漸消化，這從近期京滬杭等地方樓市出現的強勢回暖勢頭可見一斑。

　　眾說紛紜之下，“五一”這個傳統的銷售旺季成了觀察樓市后市發展的一個重要窗口。樓市“量跌價滯”的僵局會否被打破？房價會否出現很多人期待的下調？“五一”前后政府、市場等層面釋放的各種信號又將意味著什么？

　　■政策層面

　　政策儲備充足　調控將加碼

　　究竟還要不要出臺新的樓市調控政策？日前國務院派出的8個督察組的調研結果或將成為中央決策的重要參考。正如國務院總理溫家寶本月再次強調中央加強房地產市場調控的目標是明確的，決心是堅定的。而住建部政策研究中心主任陳淮日前也明確表示，以限購為代表的樓市調控沒有明確的停止時間表，調控還將繼續加碼。

　　國務院督察組“告誡”地方政府

　　4月10日至4月21日，國務院派出8個督查組，對16個省(區、市)貫徹落實國務院有關房地產市場調控政策措施情況開展了督查。目前，督查組已先后返京，正在匯總情況，隨后將酌情對社會公布調查結果。

　　在樓市敏感的4月，國務院派出如此高規格、大規模的督察組，傳遞出中央對樓市調控政策效果的擔憂。國家統計局發布的數據顯示，3月全國70個大城市中，12個城市房價出現環比下跌，比2月份增加4個城市；而環比上漲的城市仍多達50個。整體市場仍處于量跌價滯的膠著狀態。

　　4月13日，溫家寶總理表示：當前市場仍處于相持階段，普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價過高、上漲過快局面沒有根本改變，有的地方落實中央調控政策的措施也不夠有力，總的調控效果還有待鞏固和加強。

　　實際上，在督察中，督察組已經直接向各地方政府傳達了中央高層對樓市調控的看法。帶隊督察廣東的國家發改委副主任穆虹在調研時就表示，當前我國各地調控房地產市場的任務十分艱巨，但中央的態度是很堅決的。現在有些地方還持觀望情緒，希望各地不要抱不切實際的幻想。

　　“這些都可以理解為一種暗示，也可以理解為是對地方政府的告誡。”知情人士透露，在督查的過程中，的確發現了一些突出問題，如一些地方本年度新建住房價格控制目標較為寬松，與人民群眾的預期還有一定距離等。

　　多部委不斷發出調控加碼信號

　　國務院督察組的行動對各地方政府的確起到一些作用。調研期間，西安市就調低了2011年新建住房價格控制目標：新建住房價格增長幅度低于當年城鎮人均可支配收入增長幅度3.5個百分點。而不在此次督查之列的呼和浩特，也出臺了“遲到”的限購令。

　　不過正如穆虹所強調的，此次督察的最主要目的是盡可能搜集真實的市場信息和樓市調控的效果，為到底要不要出臺新的樓市調控政策提供參考。

　　業內人士分析，此前幾輪樓市調控政策出臺前，國務院或住建部、國土部等部委都曾派出調研、督察組赴全國調研樓市情況，穆虹的表述可理解為樓市調控升級的信號。

　　業內人士分析，如果地方政府在執行房地產調控政策上仍“陽奉陰違”，則中央政府肯定會加以督促，或者直接出臺文件統一步調，“例如房價控制指標問題，如果地方政府仍是‘只漲不降’，中央就可能直接再明確一下地方的任務”。

　　而在督察組進行調研的4月，各部委也動作頻頻：銀監會要求銀行開展新一輪房貸壓力測試；國土部將于近期下發有關“保障房供地計劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件；國家發改委近日也已部署各地價格主管部門加強“五一”期間市場價格監管，重點加強對商品房明碼標價落實情況的監管。此外國家發改委價格監督檢查司司長許昆林也透露，發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能保持在合理水平。

　　可能從限貸、限購加碼至限價、限售

　　知名地產研究人士楊紅旭也表示，目前政策儲備很豐富。一方面，中央可以要求地方對限貸、限購、限價等政策進行升級；另一方面，在房地產稅收、限制外資、土地出讓等方面，可能還有新措施備用。此番調控，可以說不達目標不罷休。

　　今后調控政策將會如何演變？業內人士表示，如果市場反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，政策很有可能從四個方面進行調控：

　　首先是加大政策執行力度，之前沒有得到嚴格執行的政策會繼續落實、嚴格執行，比如嚴格征收土地增值稅；

　　其次，政策力度會加強：如購置首套房的首付比例提高，目前是30%的首付可能提高到50％或更高；

　　第三，政策范圍擴大：如限購城市未來很有可能繼續增多；

　　第四，新政策的出臺：如目前僅僅出臺了限貸、限購和限價政策，未來可能會進一步“限售”，即個人購買商品房之后五年內不允許出售。

　　■市場層面

　　開發商銷售定價策略醞釀調整

　　作為傳統的旺季，開發商對“紅五月”仍有所期待，各主要城市新開盤數量將明顯增加，供求關系正在發生微妙的變化。而作為觀察后市的一個重要窗口，“五一”樓市的交投情況很可能成為決定市場走勢的重要因素。

　　5月新開盤數量大增

　　一季度，北京、上海、廣州等重點城市的成交量環比下降了四成左右。國家統計局的數據也顯示，3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的有12個城市，持平的有8個城市，兩者合計比上月增加了6個，顯示樓市雖然正在逐漸“退燒”。不過，“量跌價滯”的僵局顯然仍未打破，依然有50個城市環比上漲。

　　更有甚者，3月底至今，部分城市出現了明顯的回暖勢頭。上周，中國指數研究院監測的全國35個城市中，量價齊升的城市達到17個，逼近半數之多。其中21個城市成交量環比上漲，26個城市均價環比上漲。其中，杭州、北京分別以91.61%和57.52%的環比漲幅領漲十大重點城市成交；而上海更是在成交漲幅超過30%的同時，創下了周均價破3萬元/平方米的歷史新高。

　　一季度的滯銷以及3月底以來的局部“回暖”讓不少資金面逐漸吃緊的開發商加大了對“紅五月”的期待，紛紛增加了新開盤數量。如在上海，4月新開盤只有17個，遠低于3月的43個，但預計5月將有52個項目開盤，比去年5月份實際開盤量增加11%；在廣州，4月新盤數僅有19個，創近年同期最低，但到了5月將有56個新盤集中入市，合富輝煌市場部監測的數據顯示，預計廣州十區“五一”新貨約1.2萬套。

　　世聯地產首席分析師王海濱指出，“五一”如果推出樓盤多，在入市價格合理的前提下，購房者的熱情將會被提起，有利于促進交易完成。但從市場需求來看，也許情況并不會如開發商期待的樂觀。

　　以廣東為例，一季度廣東房地產市場分析報告顯示，廣東一季度商品房供需比達到了2.01：1，期末商品房待銷面積也達到2180.74萬平方米，較去年年末增加了192.28萬平方米，顯示市場購買欲望仍處低迷。上周，在被視為“風向標”的珠三角房博會上，雖然參觀者不少，但絕大多數購房者對于當前的房價調控效果仍不滿意，表示將繼續觀望，出手購買者甚少。分析認為，供求的僵局短期很難打破，相信“五一”難以出現暢銷場面。

　　中海地產率先在深圳低價試水

　　中原地產的監控顯示，多數開發商仍在定價問題上顯得謹慎，大部分都“按兵不動”，是否會大規模促銷，目前還沒有完全確定。因此分析人士指出，在僵持的市場格局下，“五一”樓市的數據非常有參考價值，它可能成為決定市場走勢的重要因素，并進一步改變開發商的銷售、定價戰略。

　　實際上，部分開發商已經開始有所調整。如在深圳，近日中海地產率先以1000套低開的樓盤試水市場。“中海康城國際”和“中海塞納時光”兩個項目合計1000套毛坯房和精裝房，價格在每平方米9000元至12000元之間，遠低于此前的市場預期。雖然中海地產表示，此次低價開盤主要是響應政府調控政策，并非源于市場壓力，但業內人士分析，此舉已在深圳引發了一波樓市沖擊波，雖不會引發樓價格大面積下調，但可能引發其他開發商跟進。

　　廣東省房協報告指出，短期內成交量可能進一步走低，進一步加大房企資金壓力。出于戰略考慮，下一個階段部分開發商可能采取積極的適銷策略，相對一季度，二季度房價可能因為開發商營銷策略的改變而有所回落。而僅從“五一”來看，開發商很可能還是會推出一定的促銷和折扣。

　　對于市場關心的樓市“拐點”，中原胡廣東認為，至少要等到5月底，甚至兩三個月后才會明朗。開發商的新動作或許能成為樓市動向的征兆，屆時購房者以之作為參考依據將更為科學。

　　■最新動態

　　發改委：將商品房列入反暴利項目

　　國家發改委價格監督檢查司司長許昆林前晚透露，發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　今年3月，國家發改委頒布了《商品房銷售明碼標價規定》，要求商品房銷售明碼標價，并不得隨意漲價。該規定將于5月1日起實施。許昆林表示，規定實施之后，官方還會陸續出臺一系列規范房地產行業價格行為的政策措施。當中，實施反暴利法規定是最重要的措施之一。

　　許昆林說，“我們正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。”

　　他表示，在商品住房領域實施反暴利的初衷和政策目標，就是要使商品住房價格能夠保持在一個合理水平，包括合理的成本、合理的利潤和合理的價格。“我們希望能夠通過不斷完善房地產價格政策，使房地產領域沒有欺詐，沒有暴利，以切實維護消費者的合法權益，促進房地產市場健康有序發展。”

　　此外，5月1日后，國家發改委還將直接組織檢查組，對重點地區、重點企業銷售商品房的明碼標價情況進行專項檢查。重點查處經營者銷售商品房不明碼標價、不一套一標、不按照申報價格明碼標價、不按規定內容明碼標價和公示相關收費的行為，在標價和公示的收費之外加價、收取未予以標明費用的行為，以及利用虛假的或者使人誤解的標價方式或價格手段進行價格欺詐。

　　■連線廣東

　　廣東將明確房價約談問責范圍

　　樓市調控地方政府的責任落實一直強調要實施約談問責機制，但究竟在什么樣的情況，地方官員將面臨約談問責一直并未明確。本報記者獨家獲悉，《廣東省城市政府落實住房保障和穩定房價工作約談問責暫行辦法》正在抓緊制定中，并計劃近期出臺實施，當中明確了約談問責的范圍。

　　據了解，廣東正著手建立住房保障和穩定房價工作約談問責機制，并將定期對各地級以上城市人民政府住房保障和穩定房價工作進行監督檢查。據了解，這份《廣東省城市政府落實住房保障和穩定房價工作約談問責暫行辦法》正在由省住建廳抓緊制定之中，計劃于近期出臺實施。

　　根據初稿，約談問責范圍包括：新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的，未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有按進度要求完成保障性安居工程目標任務，以及執行差別化住房信貸稅收政策不到位、房地產相關稅收征管不力、個人住房信息系統建設滯后等內容。

　　■觀點PK

　　廣州“五一”樓市旺不旺？

　　合富置業黎文江：郊區可能打折 城區仍將堅挺

　　我看好廣州“五一”樓市。首先從供應上來看，廣州總計約1.2萬套，算是比較充裕的量。其中有相當一部分都是新貨，能夠吸引到買家。其次是市場的需求依然比較旺，尤其是剛需買家，看好了還是會出手的。另外，我們調查發現52%的人還是看漲，所以，“五一”的交投依然會旺。

　　另外，“五一”期間開發商可能會推出一定的促銷和折扣，如外圍的南沙、增城、花都等地可能會有最低85折的折扣。但總體上降價幅度不會超過15%。中心城區的房價依然堅挺。

　　對于消費者來說，看好了就要出手。雖然限購還有一定的回旋余地，但限貸會越來越嚴。因為從目前的情況來看，通脹的情況尚沒有好轉，中央會一直堅持限貸，再往后不一定能貸到款。

　　中原地產胡廣東：供貨增加多數消費者仍將觀望

　　今年“五一”樓市交投情況不會太好。首先供貨量翻了一番，“五一”期間廣州十區新貨有9000多套，其中番禺、花都、南沙平均各區都有2000多套，中心城區供應量很少。供貨量漲了，消費者則依然在觀望，調控政策收緊，限購和限貸從購買資格和資金上限制了入市門檻，因此，難以出現期望的搶購場面。

　　價格方面，增城出臺了價格紅線，可能會出現比較大的價格松動，鳳凰城新開盤項目打出六字頭的廣告價格，效果非常明顯，新貨接近1000套，但目前已經有幾千個認籌，在它的影響下，增城其他項目的價格壓力會比較大。其他地區的價格不會有太大變化，因此預計也不會出現大規模的搶購現象，大部分消費者會保持觀望。上半年樓市不會繼續緊縮或者明顯放松，至少還要等幾個月時間市場走向才會明朗。（盧軼　常仙鶴）