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房價僵持未降樓市難言回暖

海口網　http://www.333424.com　時間：2011-05-04 10:06

　　4月中下旬以來，北京、杭州等部分城市出現了樓市成交反彈的現象，市場活躍程度有所回升，“五一”假期成交情況比清明假期也有了一定好轉，但反彈幅度較為有限。

　　中央提出要把一些城市過高的房價降下來，回歸到合理水平。但從目前來看，一些大中城市房價要實現下降，仍然面臨多重阻力。

　　各方預期不一

　　在“限購令”細則和房價調控目標陸續出臺之后，4月份沒有更為嚴厲的調控政策出臺。從4月中下旬開始，各地成交量也有了小幅反彈。招商證券發布的研究報告稱，從重點監測的14個大中城市來看，4月份住宅成交面積有9個出現環比上升，其中北京、上海、廣州和深圳等一線城市全部反彈，另有5個城市出現下降。

　　然而要看到，反彈是在低基數的基礎上發生的。“‘五一’期間二手房成交比清明節好了一些，但還是比較冷清的。價格方面和以前差不多，普遍大幅降價的現象肯定沒有發生。”二十一世紀不動產某門店經理稱。

　　北京市房地產交易管理網數據顯示，五一期間，北京市一手房網簽總量為1190套，比去年同期下降了35%；二手房網簽量為214套，同比下降69%。但與清明假期相比，一手房和二手房網簽數量分別上升235%和70%。鏈家地產首席分析師張月認為，5月份樓市成交可能比4月份略有上漲，但成交量仍將維持低位，房價上漲的動力不足。

　　而市場各方預期不一，成為目前價格僵持的重要原因。從購房者的角度，目前一些新盤或二手房的降價幅度可謂“杯水車薪”，遠遠沒有消化先前過快上漲的影響。而不少二手房主則持截然不同的觀點。在他們眼中，目前并不是拋售樓盤的良好時機。在某房地產公司工作的劉鵬說，自己有5套房子，但目前限購政策這么嚴厲，房子“賣一套少一套”。即便未來一兩年房價下降，自己也不可能再買回來，“而且，房價從長期來看還是會上漲，現在賣房并不劃算”。

　　鏈家地產公布的數據顯示，4月份北京市新開期房項目成交均價下降10%，而二手房價格降幅為0.2%，降幅明顯偏小。“短期內二手房業主扛價依舊明顯，只有少數急于出手的業主會降價出售，從而導致價格出現僵持。”張月認為。

　　開發商“不差錢”

　　從新盤來看，開發商盡管面臨空前的價格調控壓力，但多家房地產企業表示，目前的日子并不難過，資金緊缺的壓力沒有想象中那么大。

　　國家統計局數據顯示，今年一季度，房地產開發企業本年資金來源19268億元，同比增長18.6%，其中利用外資增速達到45.2%，自籌資金增速為27.2%。而與上一輪房價調整時相比，2008年11月房地產開發企業本年資金來源增速曾降至4.2%。顯然目前的房地產業資金匱乏程度要好于當時。

　　從貨幣政策宏觀環境來說，自去年三季度以來，央行已經數次加息和上調存款準備金率。而國務院發展研究中心宏觀部部長余斌指出，綜合貨幣發行量、利率、匯率等因素，目前我國貨幣條件仍然比2007年寬松。未來如果通脹壓力繼續增加，貨幣政策特別是價格工具仍有進一步收緊的空間。

　　還有分析人士指出，盡管目前信貸和再融資收緊，但房企可以通過境外融資獲得資金，除了境外增發，還可以在境外發行債券、優先票據以及短期融資券，對沖國內信貸緊縮的效果。

　　從具體市場銷售來看，新盤折扣降價的幅度雖然比二手房更大一些，但也并未占據主流。以位于北京西南三環的中鐵建青秀城為例，目前在售均價為27000元左右，與去年新開盤時基本持平。該樓盤銷售人員表示，目前購房可以贈送十幾平方米的書房，書房由原先的露臺改造而成，這是原先售出戶型沒有的。

　　“調控壓力主要集中在一線和二線城市，中小城市的房價下降壓力并不大。今年本市提出10%左右的房價漲幅目標，其實公司經營并不困難，甚至不漲不跌也完全可以接受。”河北省的一家房地產企業負責人告訴記者。

　　政策執行力度有差異

　　“國十條”、“國五條”、“國八條”等政策出臺分別在去年“五一”、去年國慶以及今年春節前，防范樓市借假期反彈的意味明顯。一位知情人士分析，今年“五一”假期并未出臺新的調控政策，并不是說政策空間已經用盡，而是從側面說明目前樓市并沒有出現類似去年秋季的反彈。

　　與2008年房價調整時不同，當時房價下降率先從二手房開始，今年則是新盤降價更為明顯。各個城市一季度公布的房價調控目標，也是主要針對新建商品住宅。截至3月底，全國608個城市出臺了房價控制目標，而仍有不到10%的城市未發布該目標，且未向社會公布原因。據國務院樓市督察組反映的情況來看，一些城市在接受督察時反映其房價并不高，并提出希望在適當時候結束樓市限購，不希望該政策長期持續下去。

　　而賣方對于“一房一價”、限購等政策也有招數應對。北京不少樓盤并未完全執行“一房一價”政策，而內部折扣、優先認購、分單元銷售等現象也仍然存在。而對于非京籍戶口人士購房，部分中介提出，可以代辦社保證明。

　　“目前的價格僵局其實應該從兩方面來看。首先可能是政策效應尚未完全顯現，再過一段時間則可能有更多的降價行為發生。其次也可能是挺過這段時間后，價格再度出現反彈，則調控政策可能再加碼。”有分析人士認為，具體可能包括上調首套以及二套房首付比例、上調二套房房貸利率、增加房地產交易契稅等。