20萬億土地出讓金審計風暴的背后，隱藏著地方政府與開發商不可言說的秘密。

　　“有些企業之所以能承受地王的高地價，是因為之后可獲得接近50%的總地價返還。如果地塊涉及棚戶區改造，地價返還金額更可高達80%以上。”深圳金鷹地產營銷總監林曉華表示，部分企業在拿地時會遇到一些限制性門檻，包括配套酒店、大型商業等，政府會給予財政補貼或返還部分土地出讓金。

　　湖南省房地產協會首席經濟學家王義高告訴《華夏時報》記者，一些定向出讓的土地，實質上早已鎖定開發商，“在招拍掛環節，可以一直拍下去，直到拍到為止，反正超過雙方約定的價格而多花的錢，最后政府都會返還給開發商。”

　　這種土地出讓金再返還模式，不僅導致地王頻出，變相推高房價，而且導致很多地方的土地招拍掛流于形式，并滋生了巨大的尋租空間。

　　私下返還部分出讓金

　　“我親自簽過這種合同，即在拍賣前，協議中明確規定，若拍賣超出合同約定價格，則政府須連本帶利息返還給開發商。”深圳某上市房企投資發展部人士告訴記者，通過土地出讓金返還方式，降低了開發商拿地成本，政府賺到的更多是投資和就業，以及銀行賬面流水。

　　國土資源部數據顯示，全國土地出讓價款從2001年的1296億元，到去年首次超過4萬億元，13年間增長超30倍，總額累計近20萬億元。

　　“這20萬億元的土地出讓金實際上存在虛高成分。”上述深圳上市房企投資發展部的人士稱。

　　他進一步表示，如果是定向出讓，地塊公開出讓時的起始價，往往是由政府征求開發商意見后確定，而出讓價款的具體返還事宜由雙方訂立補充協議。開發商對該地塊供水、電力、排污、燃氣市政管網等公用設施及道路的投資費用，由政府返還給開發商。

　　“拍賣的土地款需要全部打入政府指定賬戶，走下賬，政府再以其他名義返還給我們。”該投資發展部人士告訴記者，主流的做法是通過做高開發商前期一級開發的成本，再抵扣土地款，這種方式對開發商和政府來說都很安全。

　　“前期土地整理和拆遷，建學校或者幫政府修路，如果實際上花費了1億元，可以通過做大工程量將成本做高到5億元，拍賣后由政府以基礎設施建設名義將這5億元返還給開發商，假如這塊地拍出10億元，開發商只需支付差價5億元。”上述投資發展部人士說，返還地價并沒有嚴格的程序，只要做出的成本得到政府認同即可，如果程序必須公示，則由政府找評估公司做高評估價。

　　一家上市房企長三角區域戰略部總監向記者透露，在一些新開發的地方新區，政府為了吸引大型房企來投資，還會設置諸多項目，比如綠色建筑獎、創新設計獎及環保貢獻獎等，通過獎金的形式變相為房企提供補貼。

　　“有些單一獎項獎勵得不多，就會頒發多個獎項，有時候會把精神文明建設獎都放置在名目內。不過也有一些項目，一個獎就基本上能覆蓋建安成本。”上述房企長三角區域戰略部總監解釋，他所在的公司在某三線城市所投的項目中，獲得了當地政府頒發的綠色建筑試點多個獎項，每出售一平方米就可以獲得1800元至3000元的補貼。

　　長三角某市一位財政部門人士向記者透露，由于類似的補貼需要政府和開發商達成協議，而且在實際財務對接中相互配合，比如房企需要一次性繳清土地款，且返還補貼可以抵土地款，因此國有大型房企由于審核方面更強勢，更受地方政府青睞。

　　“如果地方政府單純是在地價上給予優惠，那地價很難抬高，因為開發商對于成本核算和回報預估其實沒有太大差別，所以地方需要看哪一家房企能夠配合招拍掛以及背后的一系列工作。”上述房企總監表示。

　　招拍掛易流于形式

　　這種土地出讓金返還模式，導致不少土地的招拍掛程序流于形式。

　　“有一次，我們想去拍長沙梅溪湖開發區的地，但當地政府跟我們打招呼，叫我們別去拍，最后由財政廳下屬一家國企以零溢價競得。”長沙一位開發商告訴記者。

　　“市場冷淡時，政府會讓國企出面拍地托市，拍出高溢價，其實還是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，賺的只是財政銀行卡上的流水而已。”上述深圳房企投資發展部人士透露，有時地方政府也會通過拍高價地，事后返還開發商的模式來拉高區域地價。

　　據王義高了解，這種情況往往發生在城市周邊的大幅地塊，政府希望大開發商能夠帶動區域發展，往往會以土地讓利招商，如廣州某大上市房企去年在長沙瀏陽拍的一塊地，就是“虛拍”。

　　按現行做法，土地出讓金收取后，除上繳上級財政部分，剩余支出使用完全由地方政府負責，國土部門無權干預。由于土地出讓金收益管理處于法律空白狀態，沒有明確的法律規定，也沒有相應的約束，始終游離于公眾監管之外。除接受一些力度不大的審計外，大多“封閉運行”。

　　王義高說，土地不納入財政預算收入，每年地方“兩會”期間向人大提交的報告中，也不包括土地出讓金。監管的缺失，導致利益輸送的現象屢見不鮮。

　　“拍賣會出現兩種情況，一種是被別的開發商拍走，另一種是自己拿下。如果出現溢價過高的情況，比如約定10億元，拍出20億元來，可能我們就不要了，讓別的房企拍走，多出的10億元，我們跟政府分成，不過這種情況很少見。”上述投資發展部人士稱。

　　王義高告訴記者，由于開發商在拍賣前只繳了保證金，多出的土地溢價不需要繳，只需私下重新改合同。“反正財政進賬多少，也沒人查，財政只需按合同收錢即可。”

　　“這種手法有十多年了，已經很普遍，土地出讓環節是腐敗高發區。”上述深圳上市房企投資發展部人士說，“對于分管的官員都要送禮，具體金額看項目大小和利潤，如果開發商賺1個億，送出去一兩千萬也無所謂。”

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