去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，交易量下降，區(qū)域性差異加劇。昨日，國(guó)土資源部與住房建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；四是部門(mén)聯(lián)動(dòng)，加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。

　　在受訪專(zhuān)家看來(lái)，此次的政策“有松有緊”，意在穩(wěn)住供應(yīng)端，即“土地市場(chǎng)”，規(guī)范土地新增供應(yīng)以及盤(pán)活存量土地，以此引導(dǎo)供應(yīng)過(guò)剩城市控制和消化庫(kù)存。專(zhuān)家分析，此舉無(wú)疑是在經(jīng)濟(jì)下行壓力大、房地產(chǎn)行業(yè)存量大的現(xiàn)狀下，政府采取的“托市”政策。此次兩部委發(fā)布的具體政策都可在今年政府工作報(bào)告的表述中找到依據(jù)，今后仍需地方政府出臺(tái)配套細(xì)則方可真正落實(shí)。

　　焦點(diǎn)1

　　熱點(diǎn)城市可增加住宅用地供應(yīng)

　　通知要求，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量，直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，一些地方政府依賴(lài)土地出讓金平衡財(cái)政收入的做法，備受外界質(zhì)疑。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，此政策是對(duì)長(zhǎng)期依賴(lài)“土地財(cái)政”等不合理現(xiàn)象的糾偏。

　　中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春則認(rèn)為，這是政府希望通過(guò)減少土地供應(yīng)，來(lái)緩解土地價(jià)格急劇下滑和流標(biāo)的現(xiàn)象。

　　據(jù)劉元春介紹，一些地方政府沒(méi)有合理的土地供應(yīng)規(guī)劃，在實(shí)踐中出現(xiàn)“寅吃卯糧”的現(xiàn)象，忽視土地市場(chǎng)的平衡。而當(dāng)土地供應(yīng)過(guò)多，市場(chǎng)就會(huì)形成地價(jià)下跌的預(yù)期，那么大家就不再買(mǎi)地，因此產(chǎn)生土地市場(chǎng)可能崩潰的看法。這也將波及房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此政府希望先穩(wěn)住土地市場(chǎng)，即穩(wěn)住供應(yīng)端。

　　有輿論認(rèn)為，此舉將減少地方土地財(cái)政收入，勢(shì)必將在執(zhí)行中面對(duì)來(lái)自地方的阻力。對(duì)此，朱中一認(rèn)為，在推行的過(guò)程中，各地政府需適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的轉(zhuǎn)型，應(yīng)出臺(tái)細(xì)則落實(shí)。而中央必須要確定這個(gè)原則，該政策無(wú)疑體現(xiàn)了“因地制宜、分類(lèi)調(diào)控”的思想。

　　焦點(diǎn)2

　　未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地可“轉(zhuǎn)型利用”

　　通知提出，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案。通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

　　劉元春表示，此舉無(wú)疑是對(duì)土地和房產(chǎn)的資源再配置，是盤(pán)活土地資源的重要舉措。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施和住房設(shè)施，而這都與土地起到的作用密切相關(guān)。目前，一些地方存在過(guò)剩的房源，如養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)基金可進(jìn)行收購(gòu)，能在相應(yīng)的核價(jià)方法后消化過(guò)剩的房源。

　　劉元春同時(shí)指出，該政策目前只是政府“托市”的一種方式，以前并未有規(guī)模性的開(kāi)展，因此在具體操作層面仍需探索。

　　焦點(diǎn)3

　　政府可購(gòu)買(mǎi)商品房作保障房

　　今年的政府工作報(bào)告明確提出，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這一精神在通知中得到了貫徹。根據(jù)通知，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買(mǎi)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公租房，或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公租房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶(hù)型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

　　劉元春表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，尤其是三四線城市的商品房存量過(guò)大。此舉把保障房的建設(shè)與商品房過(guò)剩的現(xiàn)狀相聯(lián)系，起到了明顯的“托底”作用。此前個(gè)別地方已經(jīng)嘗試了保障房貨幣化的做法，但該做法在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行指引，這對(duì)于預(yù)期的引導(dǎo)作用非常強(qiáng)烈。

　　當(dāng)前，一些地區(qū)存量住宅積壓嚴(yán)重，由此引發(fā)一些開(kāi)發(fā)商“破產(chǎn)跑路”的情況。該政策無(wú)疑將緩解一些開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

　　由于區(qū)域性差異較大的現(xiàn)狀，劉元春認(rèn)為，該政策在執(zhí)行時(shí)將貫徹“因地施策”的精神。這意味著，不是所有的地方政府都需要收購(gòu)商品房做保障房。比如北京在前兩個(gè)月的房?jī)r(jià)沒(méi)有降，土地拍賣(mài)向好，政府就不用啟動(dòng)這種程序。

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