央行等部門：二套房貸款最低首付比例降至四成 此前為7成

　　房貸新政能為購房者帶來多少優惠？

　　95萬元的房子首付可少19萬

　　銀行：落地尚需時日 中介：我省公積金貸款效果有限

　　房貸新政的出臺和二手房營業稅征收的變化，讓房產市場再次跌宕起伏。究竟什么條件才能享受新政？新政對哪些群體有益？新政究竟能為普通購房者帶來哪些優惠？31日，南國都市報記者走訪政府部門、樓盤銷售、房產中介、普通購房者等等不同群體，從多角度為讀者解讀新政。

　　符合3條件可享二套房貸四成首付政策

　　央行、住建部、銀監會聯合發出的通知，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　從通知來分析，普通市民購二套房要享受首付最低四成的政策，必須符合3項條件：1、擁有一套住房；2、購房貸款未結清；3、再次申請商業貸款。

　　“認貸不認房”首套房貸結清再購房首付3成

　　據了解，2014年9月份，央行和銀監會聯合發布了《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，其中提到對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策；對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定等。

　　“如果您購買的第一套商品房貸款已經結清，再購買第二套房的話，首付只需付總房款的30%，也就是三成就行了。”海口龍昆南路某售樓中心工作人員告訴記者。

　　普通自住房指商品住房 非普通自住房指政策性住房

　　“普通自住房一般指商品房，非普通自住房一般為政策性住房，像廉租房、公租房、限價商品房、經濟適用房等等。”海口市住保中心有關負責人表示。

　　對于此次央行、住建部、銀監會聯合發出的通知，該負責人認為，政策性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，如果一個家庭已經享受政策性住房，再申請一套政策性住房需要符合保障房相關法律法規，并不像商品房一樣，想買幾套就買幾套。

　　此外，據介紹，非普通性自住房也包括一些單位建造的集資房。“單位自建的集資房價格是和市場上的商品房有差別的，也屬于政策性住房的其中一類，所以應該是非普通自住房。”該負責人說。

　　房產中介：海南公積金最高才貸50萬，新政效果有限

　　“海南省住房公積金貸款最高只能貸50萬，所以對于有關公積金的房貸新政，效果還是比較有限。”31日下午，記者在海口某樓盤房產中介咨詢公積金房貸新政時，工作人員這樣說道。

　　央行、住建部、銀監會所發通知中稱：繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　房產中介人士介紹，目前國內已有一些城市提高了公積金貸款的金額到80萬或100多萬，但我省公積金貸款的最高額度依然保持在50萬元。對于購買首套房價值100萬元的房產，購房者首付必須交50萬，否則仍無法購房，建議采用公積金貸款購房的市民，購買總房款較低的房子。

　　政策何時執行？銀行：落地尚需時日

　　銀行是否已經開始執行二套房貸新政？記者采訪了市區中信、中行、光大等各大銀行負責人均表示，采訪中，記者了解到，目前海口二套房貸仍執行首付60%，利率為基準利率的1.1倍的放貸政策，不過，對于新政的出臺，將積極跟進，但具體政策目前應該沒那么快出臺，暫時沒收到最新政策調整的通知。

　　“目前還未接到具體通知，經過查詢二套房商貸的首付比例執行的仍是60%，市民想享受新規還得再等等。”采訪中，幾家銀行負責人均作出這樣的回應。某銀行省分行工作人員表示，按照慣例，央行在宣布政策出臺后，一般會在一周之內，將文件及其執行細則轉發給各大分行，而政策落地尚需時日。

　　此外，銀行業內人士表示，新政對銀行工作目前影響較小，放貸目前都在正常辦理。從辦理房貸客戶來看，二套房貸所占比例不大，不是房貸辦理的主流。

　　一套房究竟能省多少？ 95萬元的房子首付可少19萬

　　“我家小孩馬上要上小學了，想找一個學區房，為孩子上學方便吧，之前看過好幾套房子，主要都是在價格上，首付太高，一下子拿出幾十萬壓力太大，所以沒有出手。”家住海德路的陳女士表示，隨著房貸新政的實施，將為她節省20多萬元首付款，所以認為房貸新政極大地減輕了購房的壓力。

　　二套房首付最低四成的新政，究竟能為購房者節省多少錢？走訪時，記者以海口市濱江帝景小區做了一個調查。

　　售樓小姐節省，目前濱江帝景正在建設的四期樓房均價在7700元/平米，按照面積120多平米的大戶型三房，做商業貸款來計算，總房價為945936元。如果首付40%的價格為378374元，需要貸款57萬元，貸25年月供3637元，總的利息是52萬元，首付、貸款加利息總共需花費146萬多元；而如果按照舊政策首付60%的價格為567561元，需貸款38萬元，貸25年月供2425，利息是347548，首付、貸款加利息，總共需花費129萬多元。

　　“首付四成所花的總費用要比首付六成的多17萬元，且月供也要比首付六成多支付1200多元，但首付的金額比首付六成要少近19萬元，所以建議不同購房者應根據自身財力條件，決定該選擇首付比例多少。”售樓人員說。

　　此外，據介紹，如果做公積金貸款，最高只能貸50萬，其余都要首付，貸25年每月月供2639，總的利息是29萬元。

　　二套房購房成本能降嗎?首付降低利息更多了?

　　專家：賬不能這樣算

　　30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

　　市場人士將這次“金融＋財稅”政策組合拳解讀為“穩消費”、促房地產市場平穩健康發展的一劑“良藥”。政策執行后，二套房購買成本能降多少？樓市能否迎來量價齊升行情？

　　改善型需求獲支撐,購房成本會降嗎？

　　“我看到政策后，立即給熟識的中介打電話，但都占線，后來不得不跑到單位附近的一家房產中介去了解情況，那里已有不少客戶在咨詢了。”廣州市民陳曉蕓最近一直在看房，她打算在女兒的學校附近再購買一套住房，以方便照顧孩子起居。

　　那么，執行新政策后，二套房的購買成本到底能降多少？據上海易居房地產研究院測算，以一套200萬元總價的住房為例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計算，首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元，如果按照商業貸款進行計算，在基準利率條件下，20年期等額本息的還款總額為102萬元；而按照新政策四成的比例計算，首付款為80萬元，需要向銀行貸款120萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為205萬元。

　　簡單對比來看，降低首付比例并不意味貸款成本降低了，實際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬＋102萬即242萬元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬＋205萬即285萬元。后者要增加43萬元的支付成本。

　　嚴躍進說：“賬不能簡單這樣算，在七成首付的情況下，購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息總額將超過43萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”

　　新政策還規定，二套房貸款利率取消“1.1倍”限制，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著，二套房的貸款利息支出也將有所降低。

　　此外，營業稅免征“五改二”也直接關系買賣雙方的“真金白銀”。據中原地產測算，以上海為例，一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元至25萬元之間。

　　購房需求釋放，房價會漲嗎？

　　與廣州的陳曉蕓一樣，許多購房者一聽新政策出臺，害怕房價會快速上漲，就立即趕往售樓處或者中介門店。政策松綁后房價會上演新一輪“上漲行情”嗎？

　　市場人士普遍認為，新政策主要目的在于穩定住房消費，而不是大規模“救市”。短期內部分熱點樓市或許會迎來量價齊升行情，而在庫存較高的城市，去化壓力依然難解。

　　中原地產首席分析師張大偉說，新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放。“購房者情緒會大大提振，進而加快入市節奏。整體市場成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性。”

　　“從目前情況看，二季度廣州二次置業的比例至少將提高5個百分點，到16%至17%；二季度二手房住宅成交量或將每月提高6000宗，而此前每月不足4300宗。”滿堂紅置業廣州分公司研究部主任周峰說。

　　但是，從全國來看，受制于庫存高企，大部分地區的樓市整體仍將復蘇乏力。國家統計局數據顯示，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。

　　招商地產南京公司副總經理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會在短期內立竿見影。從全國來看，新政對開發商雖說是利好，但直接漲價還不太現實，房企應該還是去庫存以跑量為主基調。

?

?

?

?

?

?

相關鏈接：

?