全國(guó)兩會(huì)召開在即，樓市走向再度受到各方關(guān)注。記者采訪了解到，目前樓市預(yù)期正在逐漸趨向“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開后，相關(guān)部委工作會(huì)議和地方兩會(huì)紛紛落實(shí)“房子是給人住的”這一新定位，因城施策，在信貸、用地指標(biāo)、土地供應(yīng)等方面放出新招。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴記者，從1月份熱點(diǎn)城市的成交大幅度回落，春節(jié)期間樓市成交量冷清，以及債券融資基本停滯，個(gè)人房貸利率從緊等趨勢(shì)來(lái)看，“杠桿上的樓市”正步入緩慢的去杠桿通道之中。

　　意料之中：樓市成交量回落

　　房地產(chǎn)調(diào)控的效果正在持續(xù)顯現(xiàn)，各地樓市延續(xù)調(diào)整之勢(shì)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，1月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比下降36.66%，八成城市環(huán)比下滑，同比下降27.34%。

　　分城市來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比下滑39.51%，北京環(huán)比下降49.20%；一線城市同比下降47.31%，深圳、上海同比降幅超六成。二線代表城市成交面積環(huán)比下降41.82%，同比亦下降24.26%。三線代表城市成交面積較上月下滑18.41%，同比下降14.41%。

　　上周，樓市成交量繼續(xù)在意料之中“正常回落”。

　　其中，北京商品住宅共成交246套，面積2.92萬(wàn)平方米，同比下降39.29%。上海商品住宅成交264套，面積2.62萬(wàn)平方米，環(huán)比下降64.03%，同比則下降90.52%。

　　中銀國(guó)際分析師稱，樓市受春節(jié)影響成交環(huán)比降幅較大，30 城春節(jié)周假期成交量同比下降27%。

　　值得注意的是，春節(jié)前后央行先后上調(diào)MLF 和逆回購(gòu)利率10 個(gè)基點(diǎn)，向市場(chǎng)釋放貨幣政策收緊的信號(hào)，而前期熱點(diǎn)城市銀行紛紛上調(diào)商業(yè)住房貸款利率并嚴(yán)格控制放款額度，顯示管理層在金融和地產(chǎn)領(lǐng)域去泡沫和去杠桿的決心。

　　東興證券鄭閔鋼認(rèn)為，貨幣環(huán)境收緊的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，年內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金面臨巨大壓力。

　　而且，土地市場(chǎng)也在繼續(xù)降溫。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月份全國(guó)300個(gè)城市共成交住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）477宗，環(huán)比減少54%，同比減少17%；成交面積2318萬(wàn)平方米，環(huán)比減少53%。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為2065億元，環(huán)比減少46%，同比增加51%。

　　“1月份，熱點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)大幅度回落，債券融資基本暫停，預(yù)計(jì)樓市調(diào)整仍將持續(xù)。” 陳晟向上證報(bào)表示，這些信息都意味著2016年“杠桿上的樓市”正步入緩慢的去杠桿通道中。

　　從嚴(yán)調(diào)控：各層面政策不斷落地

　　成交量等回落，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期結(jié)果。記者注意到，目前樓市調(diào)控依然從緊，分類調(diào)控、因城施策的調(diào)控思路非常清晰。

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，住建部、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土部等部委密集發(fā)聲，穩(wěn)定今年房地產(chǎn)政策預(yù)期。與此同時(shí)，各個(gè)地方也在“因城施策”。

　　素有風(fēng)向標(biāo)意義的北京，態(tài)度直接而鮮明——房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲。緊隨其后，上海的表態(tài)也讓市場(chǎng)吃了“定心丸”——堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　從地方兩會(huì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定都被提到了前所未有的高度。“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’，抑制資產(chǎn)泡沫”等，被不少省市寫入了2017年政府工作報(bào)告。

　　“調(diào)控之劍”隨時(shí)出鞘。

　　1月19日，深圳出臺(tái)《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》，要求首次申請(qǐng)預(yù)售的項(xiàng)目，其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，分期開發(fā)再次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格。

　　2月6日，重慶市多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物抵押登記的通知》要求，從本月起，抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房也不得用于抵押，此前與《通知》不一致的相關(guān)規(guī)定也將停止執(zhí)行。此一案例，更彰顯出樓市去杠桿的意圖。

　　“2017年元旦過(guò)后，部分地區(qū)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，成交量繼續(xù)下降。政策收緊與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的建立長(zhǎng)效機(jī)制，回歸住房居住屬性，推動(dòng)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展相呼應(yīng)。”陳晟說(shuō)。

　　他認(rèn)為，分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、立法等手段，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落；既抑制一二線城市過(guò)熱，又帶動(dòng)三四線城市去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)。預(yù)計(jì)接下來(lái)樓市調(diào)控的成效會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，從全年來(lái)看，中國(guó)樓市將整體趨穩(wěn)。

　　預(yù)期管理：或針對(duì)信貸和非標(biāo)資產(chǎn)

　　記者采訪了解到，樓市“杠桿率”仍然較高，一線城市房?jī)r(jià)溫度也仍高。因此，只有“從嚴(yán)調(diào)控”以及強(qiáng)化“預(yù)期管理”，才能使2017年全國(guó)樓市更容易朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展，若調(diào)控不到位，不免仍會(huì)有“暗流涌動(dòng)”。

　　“從我們了解到的數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)的杠桿率還沒(méi)有明顯下降，企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人定金及預(yù)付款、公積金按揭貸款甚至有所上升。但房企發(fā)債明顯萎縮，2016年11月房企發(fā)債為零。據(jù)有關(guān)方面消息，房企公司債發(fā)行基本停止，已拿批文的也暫停。”東興證券固定收益分析師鄭良海說(shuō)。

　　他向上證報(bào)記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資的杠桿率要看融資規(guī)模和自有資金的比重，如果成交量大幅走低，表明購(gòu)房意愿冷淡，定金和預(yù)付款、按揭貸款將有所下滑，那么開發(fā)商負(fù)責(zé)融資的動(dòng)力不強(qiáng)，隨著時(shí)間的推移，杠桿率應(yīng)該有所下降。

　　“從元旦開始，北京各家銀行的首套房利率即全面調(diào)整為9折，讓很多購(gòu)房人有些措手不及，但是在利率調(diào)整近半個(gè)月后，市場(chǎng)咨詢量與上月基本持平，并未出現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)，需求依然較強(qiáng)。”地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊說(shuō)，“房子是給人住的”的市場(chǎng)新定位還需要時(shí)間強(qiáng)化。

　　陳晟也告訴記者，受預(yù)售證控制較嚴(yán)的影響，1月份房?jī)r(jià)環(huán)比“應(yīng)該不漲了”，但是二手房市場(chǎng)監(jiān)管難度較大，因此目前房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)還不好說(shuō)。正因于此，地方兩會(huì)上透露出“從嚴(yán)調(diào)控”和強(qiáng)化“預(yù)期管理”的主旋律，有利于2017年全國(guó)樓市朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展。

　　“中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議強(qiáng)調(diào)抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫、強(qiáng)調(diào)房子的居住功能，加上金融政策對(duì)房地產(chǎn)全線收緊的監(jiān)管，房企信貸和居民貸款回落應(yīng)該會(huì)在一至二季度出現(xiàn)。”鄭良海說(shuō)。

　　他分析，房地產(chǎn)調(diào)控高壓政策短期不會(huì)改變，只會(huì)更嚴(yán)，對(duì)象就在信貸和非標(biāo)資產(chǎn)。實(shí)際上，一線城市、熱點(diǎn)二線城市成交量已明顯下滑，部分城市價(jià)格擠泡沫，房?jī)r(jià)將回歸相對(duì)平穩(wěn)的位置，但不會(huì)大幅下跌。突出居住性、建立長(zhǎng)效機(jī)制才是解決房地產(chǎn)投機(jī)和高杠桿的有效方式。（于祥明）

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