房地產稅有利資金“脫虛向實”

　　完善房地產稅收制度，增加政府固定收入，抑制住房投機，是國際通行做法，也是我國財稅改革的一個重要選擇。房地產稅引發的疑慮有很多，能否既有效抑制房價過快上漲，又能真正促進資金“脫虛向實”？這需要認真對待和考量。

　　疑慮可以理解，但仔細分析即可得出結論：風險整體可控。房地產稅可能在短期內對住房市場造成一定影響，但我國現行較高的首付比，可以給予金融機構房貸資產質量充足安全墊；且房地產稅有助于減少社會資金向房地產業聚集，反過來又會降低整體房地產金融杠桿，并引導資金“脫虛向實”，提升金融服務實體經濟效率。

　　房地產稅可增加住房交易及持有成本，調節房產投資收益，因而利用稅收杠桿抑制住房市場投機炒作，是各國普遍做法。不可否認，高房價可能因投機炒作受到抑制而失去支撐，并出現價格回調，進而影響到商業銀行房貸資產質量。但應該看到，我國現行個人住房貸款最低20%(熱點城市最低30%)的首付比例以及二套房貸更高的首付成數，理論上至少可以承擔整體房價20%以內的降幅。且二手房的貸款額按照評估價而非市場價來計算，理論上二手房貸可以承擔40%以內的房價降幅。

　　從過往的經驗看，1997年至2003年期間，香港房價曾經出現腰斬，但香港商業銀行按揭貸款拖欠率從未超過1.5%。2016年以來我國熱點城市房價大幅上漲，可能更多受到投資投機力量驅動，但熱點城市二套房貸最低40%的首付比例，完全可以抵補房價回調的風險。真正存在較大違約風險的，當屬房地產中介違規首付貸業務，但數十、數百億元的首付貸規模與全國近20萬億元個人購房貸款余額相比，不可同日而語。截至2016年12月末，我國個人購房貸款余額與住戶存款余額的比例為32.02%，房貸整體杠桿處于可控范圍。綜合來看，房地產稅對房貸資產質量的沖擊，總體可控。

　　房地產稅也勢必減少社會資金在房地產業聚集，并推動資金“脫虛向實”。2016年，我國人民幣房地產貸款增量約占各項貸款增量的44.8%，而個人購房貸款增量就占各項貸款增量的39.21%。截至2016年12月末，全國房地產貸款余額占各項貸款余額的比例約為1/4。在銀行表內房地產貸款外，社會資金通過委托貸款、信托貸款、債券、股票發行等途徑，也大量進入房地產業，推升了房地產金融杠桿。而通過房地產稅抑制市場投機炒作，將會有效降低房地產金融杠桿。同時住房投資收益回落，則社會資金投向房地產業的積極性勢必下降，投向實體制造業的積極性將會明顯提升，那么引導社會資金“脫虛向實”工作也將順理成章完成。

　　中央經濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的。”前不久國務院出臺《關于創新政府配置資源方式的指導意見》指出，“支持各地區在房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新”。試點城市需要審慎制定細則，在綜合考慮當地金融資產質量狀況的情況下，進行房地產稅征收試點，充分考慮市場反應，做好風險應對預案，為在全國全面推行房地產稅先行探索，積累經驗與教訓。

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