3月17日、3月22日，北京連續(xù)發(fā)布限購政策。在新政調(diào)整下，一些已簽訂購房合同的購房者遇到了新問題，也引發(fā)了一些糾紛，其中最讓人糾結(jié)的是三類情形：首付比例提高，已簽訂合同的買方交不起首付款，哪些情形下解除合同不算違約？有市民準(zhǔn)備賣房后再買房，在連續(xù)限購下，計(jì)劃泡湯，賣家拒絕出售怎么辦？繳稅條件調(diào)整，已經(jīng)簽訂購房合同，但按新政又失去購房資質(zhì)，這些合同怎么處理？

　　一覺醒來，自己所在城市出了限購令，在提高首付款金額、認(rèn)房又認(rèn)貸的情況下，北京的李先生需要額外再付賣方80多萬元首付款，才能買下這套還沒網(wǎng)簽的房子。因?yàn)橥蝗辉黾拥氖赘犊畛^支付能力，李先生不得不放棄購買，賣家則要求李先生承擔(dān)違約責(zé)任，已付的定金不予退還，這讓李先生傻了眼。

　　與此同時(shí)，北京市西城區(qū)一家房地產(chǎn)中介門店店長老王也陷入了焦慮，“自從新政發(fā)布到現(xiàn)在，不到兩天的時(shí)間，我們本月意向簽約或準(zhǔn)備簽約的客戶中有30%表示要退單或違約，原因是湊不足首付款”。

　　3月17日，北京市樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，認(rèn)房又認(rèn)貸并且二套房首付提至60%，貸款年限縮短至25年。隨著“3·17”限貸加碼后，3月22日又出新政，60個(gè)月每個(gè)月都要有納稅記錄。北京連續(xù)出臺(tái)的政策被稱為“史上最嚴(yán)的樓市限購政策”。

　　3月24日，中國人民銀行出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

　　相關(guān)的購房糾紛也一路隨行，用業(yè)內(nèi)人士的話來說是“持續(xù)且高發(fā)”。因限購引發(fā)的購房糾紛，到底該怎樣解決？《法制日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

　　首付比例提高

　　買方湊不齊首付怎么辦

　　離網(wǎng)簽還有兩天時(shí)間，北京“3·17”新政讓坐在電腦前的李先生有些無力。此前，在支付了100萬元定金后，中介先給他們做房屋核定，約好網(wǎng)簽的時(shí)間是在3月21日。

　　李先生說，這次換房已經(jīng)耗盡家庭的全部收入和存款，“現(xiàn)在我們?cè)僖矝]辦法湊錢了”。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，換房人群“先賣后買”也被界定為二套，首付預(yù)算的明顯增加可能帶來客戶購買力的相對(duì)減少。

　　“我該何去何從。”面對(duì)記者，李先生一臉愁容。

　　而在記者的走訪中，還有很多“李先生”在焦急等待北京執(zhí)行細(xì)則的出現(xiàn)，細(xì)則中每一個(gè)字甚至標(biāo)點(diǎn)，都可能讓他們狂喜或痛哭。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)運(yùn)營的微信公眾號(hào)“京房字”邀請(qǐng)擬定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人對(duì)新政做了解讀，其中稱新政正式生效節(jié)點(diǎn)以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，沒有網(wǎng)簽的，就算簽了合同，也要執(zhí)行新政。

　　“如果之前已經(jīng)做了網(wǎng)簽，應(yīng)該可以按老方案執(zhí)行。但是如果辦理貸款的銀行有特殊要求，則按照銀行的要求來?！鼻笆鰯M定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人表示。

　　那么，如果沒錢湊首付，可以違約嗎？

　　“首先需要明確的是，兩種確定不能解除合同的情形。第一種，如果買賣合同當(dāng)中約定了類似‘貸款不成應(yīng)該一次性付款’的條款，買房人無權(quán)解除合同；第二種，需要明確雙方是否進(jìn)行了網(wǎng)簽，新政對(duì)于3月17日之前就已經(jīng)辦理網(wǎng)簽但是沒有辦理貸款手續(xù)的交易是否適用新政，需要等待進(jìn)一步的細(xì)則出臺(tái)。如果銀行同意按照舊的貸款政策辦理，那么交易不受影響，買房人無權(quán)基于新政解除合同。”北京房產(chǎn)律師王樹德在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析說。

　　那么，已經(jīng)簽約但是沒有辦理貸款的交易是否可以解除合同？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士將此類交易稱為“在途”交易。

　　王樹德說，最高人民法院在2011年印發(fā)的民事審判紀(jì)要中提到，“經(jīng)審查，買房人確實(shí)因?yàn)橘J款政策變化而不能辦理貸款的，可以解除合同”；北京市高級(jí)人民法院相關(guān)的會(huì)議紀(jì)要中也明確“房屋限購政策在性質(zhì)上屬于公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房政策的實(shí)施導(dǎo)致買受人無法辦理過戶登記的，可以要求解除合同”。

　　即使如此，據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，“在途”交易能否解除，還要看新政對(duì)合同的履行到底有多大影響？

　　“對(duì)合同影響的評(píng)估要對(duì)房屋的總價(jià)、買房人的收入、買房人的負(fù)債以及首付比例的增幅等綜合因素進(jìn)行考量。比如說因?yàn)樾抡某雠_(tái)，買房人的首付比例僅僅從30%變成了35%，而買房人恰恰是登上富豪榜的人，那么很明顯，買房人要以新政出臺(tái)為由去解除合同明顯不會(huì)得到法律的支持。所以，如果新政對(duì)房屋買賣合同的履行確實(shí)造成了極大的困難，那么解除合同也符合立法的本意，但是如果影響并不是很明顯，買房人應(yīng)該履行合同。如果要強(qiáng)制解約，買房人會(huì)因此承擔(dān)不利后果?！蓖鯓涞抡f。

　　賣房后難買房

　　賣家拒絕出售如何解決

　　在此番限購過程中，之所以糾紛不斷，其中一個(gè)主要原因便是“連環(huán)單”。

　　據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司高級(jí)法務(wù)經(jīng)理孫笑竹介紹，從鏈家對(duì)大量購房交易的跟蹤情況來看，現(xiàn)在很多人購房都是改善性需求，也就是說業(yè)主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。這種買賣雙方既買又賣的單子，被稱為“連環(huán)單”。

　　“我們現(xiàn)在有一單就是賣家在賣房后還需要再買房，當(dāng)新政出臺(tái)后，賣家賣了房子再買房需要支付更多的首付，現(xiàn)在賣家買不起房子，拒絕出售房屋?！崩贤跽f，這一單生意是最讓他著急的?！拔覀冋衣蓭焼栠^，賣家購房和賣房是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同，賣房義務(wù)不會(huì)因?yàn)樾抡l(fā)生改變，賣家不能隨便解除合同。一旦不履約，就屬于違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任”。

　　“但這個(gè)責(zé)任該怎么認(rèn)定？賣家現(xiàn)在就是不松口，說兩萬元定金退了就算了?！崩贤鹾唾I家現(xiàn)在最后悔的便是“當(dāng)初沒有多給定金”。

　　對(duì)此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，在確定房屋購買意向后，購房人應(yīng)當(dāng)盡快與房主約定定金并給付購房定金，“因?yàn)槎ń鹁哂袚?dān)保的作用，房主收受定金后違約的，購房人可要求其雙倍返還定金。定金給付金額越高，房主違約成本越高，但定金金額最高不超過房屋成交價(jià)格的20%，超過部分不能請(qǐng)求雙倍返還”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向記者表示，對(duì)于因此類限購政策而出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，部分法院定義為不可抗力因素，但也有法院認(rèn)為此類判定并不準(zhǔn)確。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，如果因?yàn)槭赘侗壤岣叨鵁o法購房，責(zé)任一般要由買家承擔(dān)。因?yàn)橘彿空卟⒉皇遣荒苷J(rèn)購，而是購房能力不足，這是根本原因。

　　不過，嚴(yán)躍進(jìn)也建議，對(duì)于此類購房糾紛，不宜視為買方違約，而應(yīng)采取“和平”的協(xié)議解除方式。

　　此外，針對(duì)此類糾紛，趙慶祥建議存量房買賣合同中約定違約責(zé)任，“這是提防房主違約漲價(jià)的另一手段。但如違約金約定過低，房主高價(jià)轉(zhuǎn)賣獲得的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違約成本，違約極易發(fā)生。違約金的約定數(shù)額，應(yīng)當(dāng)以購房不成對(duì)購房人造成的損失上浮30%為參考標(biāo)準(zhǔn)”。

　　明確中介服務(wù)費(fèi)由單方漲價(jià)違約的房主承擔(dān)，這是趙慶祥給出的另外一個(gè)預(yù)防糾紛的辦法，“一般情況下，中介服務(wù)費(fèi)是在雙方簽訂買賣合同后支付給中介機(jī)構(gòu)，支付金額為房屋成交價(jià)格的1%至2.5%不等，即使按照1%支付，中介服務(wù)費(fèi)也不少。為增加房主守約責(zé)任，避免業(yè)主單方違約漲價(jià)給購房人帶來損失，合同中應(yīng)盡量明確，房主單方違約漲價(jià)的，中介服務(wù)費(fèi)由房主支付”。

　　繳稅條件調(diào)整

　　已經(jīng)簽訂合同怎樣處理

　　除此之外，對(duì)于還沒有辦理網(wǎng)簽或者正在看房決策過程中的購房者，經(jīng)紀(jì)人還需要通知他們最新的政策變化。北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡地區(qū)一家房地產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人說：“因?yàn)楝F(xiàn)在的政策是認(rèn)房又認(rèn)貸，已經(jīng)還清貸款的客戶現(xiàn)在買房的話，首付款的比例從首套政策變成二套房的政策，需要支付的首付款差不多漲了將近一倍。有客戶房子看得差不多了，現(xiàn)在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊。”

　　那么，“認(rèn)貸”這一規(guī)定如何執(zhí)行？

　　對(duì)于銀行信貸方面的問題，多名房地產(chǎn)中介人員表示，目前來自銀行的消息是，3月的最后這些天不會(huì)再新批個(gè)人按揭貸款。有媒體向多家商業(yè)銀行咨詢個(gè)人住房按揭貸款的情況，得到的回復(fù)大多是：北京市的房地產(chǎn)調(diào)控新政剛落地，具體到銀行執(zhí)行層面還需等待總行的統(tǒng)一口徑。

　　“總行政策還沒出來，我們分行只能等著，但可以明確的是，后續(xù)所有審核流程都會(huì)更長、更嚴(yán)格。”一家股份制銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　對(duì)此，擬定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人也在微信公眾號(hào)“京房字”上做了解讀：“認(rèn)貸指全國范圍內(nèi)，是認(rèn)記錄。不管之前是否還完貸款，只要在銀行系統(tǒng)中顯示有過住房貸款記錄，都受影響，都會(huì)至少按照二套算。”

　　說完了“3·17”新政，再來看看北京的“3·22”新政。

　　3月22日，北京市地稅局、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告。公告中提到，“連續(xù)5年(含有)以上在本市繳納個(gè)人所得稅”的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為連續(xù)60個(gè)月在本市繳納個(gè)人所得稅(對(duì)于因工作變動(dòng)等原因造成未繳或補(bǔ)繳稅款且不超過三個(gè)月的，視為連續(xù)繳納)。

　　北京“3·17”新政公布后，根據(jù)某中介機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，“在途”交易達(dá)一萬多套，“再加上3月17日到3月22日之間簽約的部分房屋，‘3·22’新政直接影響的房屋數(shù)量應(yīng)該在數(shù)千套?！蓖鯓涞聦?duì)記者估算說。

　　那么，在此期間已經(jīng)簽訂的合同應(yīng)如何處理？

　　按照王樹德的分析，通過正常網(wǎng)簽、繳稅、過戶的行政流程已經(jīng)無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，“不過，如果能拿到司法機(jī)關(guān)的生效法律文書，也可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”。

　　那么“3·22”限購令下能否獲得這樣的法律文書？

　　記者注意到，早在2011年北京市高院對(duì)于處理限購政策的房屋買賣糾紛案件有過討論并作出了書面會(huì)議紀(jì)要，其中兩部分內(nèi)容涉及上述話題：住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持；

　　此外是對(duì)“京十五條”實(shí)施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實(shí)施(2011年2月17日)之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實(shí)際占有使用房屋，解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對(duì)買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請(qǐng)求，可予支持。

　　“目前的大部分‘在途’交易不符合繼續(xù)履行合同的要求。因?yàn)闀?huì)議紀(jì)要要求判決履行合同的前提是支付購房款、實(shí)際占有、解除合同利益失衡三個(gè)條件，支付購房款需要非?？陀^的第三方記錄(銀行流水)，如現(xiàn)金支付則不能被法院認(rèn)定，實(shí)際占有需要有物業(yè)的交割單、水電使用記錄等證據(jù)予以佐證，‘解除合同利益失衡’要表達(dá)的意思是房價(jià)有過高的增長或者下降，尤其是房價(jià)的暴漲暴跌很難證明，所以‘3·22’調(diào)整的‘在途’交易很明顯不完全符合這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，法院很難判決履行合同。”王樹德分析說。

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